Acheter un bien immobilier à deux ou plusieurs sans être mariés est tout à fait possible, mais le cadre juridique choisi change tout en cas de séparation, de décès ou de revente. Indivision, société civile immobilière (SCI) ou PACS : chaque option a ses avantages et ses pièges concrets. Voici un guide clair pour faire le bon choix avant de signer chez le notaire.
Qu'est-ce que l'indivision et comment fonctionne-t-elle entre concubins ?
L'indivision est le régime par défaut quand plusieurs personnes achètent un bien ensemble sans créer de structure juridique spécifique. Chaque acheteur détient une quote-part du bien, exprimée en pourcentage, qui peut être inégale selon l'apport de chacun. Par exemple, si l'un finance 60 % du prix et l'autre 40 %, le notaire inscrit ces proportions dans l'acte authentique. C'est simple à mettre en place, mais fragile sur la durée. Le principal risque est la règle de l'unanimité : pour vendre, faire des travaux importants ou changer la destination du bien, tous les indivisaires doivent être d'accord. Si l'un refuse, l'autre peut demander la licitation, c'est-à-dire la vente judiciaire forcée du bien, ce qui prend du temps et coûte cher. En cas de décès d'un concubin sans testament, sa quote-part revient à ses héritiers légaux et non au survivant. Les concubins sans PACS ni mariage ne se protègent donc pas mutuellement via l'indivision seule. Pour limiter ces risques, les notaires recommandent systématiquement de rédiger une convention d'indivision, document qui organise les règles de gestion, de sortie et de rachat de parts. Ce document est valable trois ans et renouvelable. L'ANIL rappelle que cette convention est fortement conseillée dès lors que les acheteurs ne sont pas mariés.
Le PACS change-t-il vraiment les règles pour un achat immobilier commun ?
Se pacser avant d'acheter modifie le régime légal applicable, sans pour autant offrir la même protection que le mariage. Depuis la réforme de 2006, le PACS place automatiquement les partenaires sous le régime de la séparation de biens, sauf convention contraire. Concrètement, chaque partenaire reste propriétaire de ce qu'il apporte et de ce qu'il acquiert seul après le PACS. Pour un achat commun, les quotes-parts restent donc distinctes, exactement comme en indivision classique. Le PACS n'améliore pas non plus la situation successorale par défaut : un partenaire pacsé survivant n'hérite pas automatiquement, sauf si un testament a été rédigé. En revanche, le PACS offre un avantage fiscal majeur sur les droits de succession : depuis 2007, les partenaires pacsés sont exonérés de droits de succession entre eux, au même titre que les époux, à condition qu'un testament les désigne comme bénéficiaires. Sur le plan du crédit immobilier, les banques traitent un dossier de partenaires pacsés de la même façon qu'un couple marié : les deux revenus sont pris en compte, et les deux co-emprunteurs sont solidaires du remboursement. Pour la délégation d'assurance sur le prêt immobilier, chaque co-emprunteur peut négocier sa propre couverture individuellement, ce qui peut générer des économies significatives selon les profils de santé respectifs.
Quand créer une SCI pour acheter à plusieurs sans être mariés ?
La société civile immobilière (SCI) est une solution plus structurée, adaptée aux projets impliquant trois personnes ou plus, ou aux couples souhaitant une gestion patrimoniale sur le long terme. Dans une SCI, les acheteurs deviennent associés et détiennent des parts sociales plutôt qu'une quote-part directe sur le bien. La gestion est confiée à un gérant désigné dans les statuts, ce qui évite le blocage unanime de l'indivision. Un associé peut céder ses parts sans que cela entraîne automatiquement la vente du bien, ce qui facilite les sorties. La SCI présente aussi des avantages successoraux : il est possible de transmettre des parts progressivement, en profitant des abattements fiscaux sur donations (100 000 euros par parent et par enfant tous les quinze ans pour les donations en ligne directe, selon le code général des impôts). En revanche, la SCI a un coût. La rédaction des statuts par un notaire ou un avocat coûte entre 1 500 et 3 000 euros. Elle génère des obligations comptables annuelles et une déclaration fiscale distincte. Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, la revente du bien sera fiscalisée différemment de la plus-value des particuliers. La SCI à l'impôt sur le revenu est généralement préférable pour une résidence principale ou un investissement locatif simple. Avant de se lancer, il est indispensable de consulter un notaire pour calibrer le bon régime fiscal. Pour comparer en détail la SCI à l'IR et la SCI à l'IS, notre guide complet sur l'achat en SCI détaille les montages fiscaux et les cas concrets.
Comment financer un achat immobilier à plusieurs sans être mariés : crédit et assurance ?
Obtenir un prêt immobilier à plusieurs sans être mariés est tout à fait possible. Les banques acceptent régulièrement des dossiers de co-emprunteurs en concubinage, en PACS ou même entre amis. Les deux revenus sont additionnés pour calculer la capacité d'emprunt, et tous les emprunteurs sont solidairement responsables du remboursement total, quel que soit leur quote-part dans le bien. Cela signifie que si l'un cesse de payer, la banque peut réclamer la totalité du remboursement à l'autre. Il faut donc bien réfléchir à cette solidarité avant de s'engager. L'assurance emprunteur est un point crucial dans un achat à plusieurs. Chaque co-emprunteur doit être couvert, et la répartition de la quotité peut être modulée. La somme des quotités doit atteindre au moins 100 %, mais il est possible de couvrir chaque tête à 100 % pour une protection maximale. Cette option coûte plus cher mais protège le survivant en cas de décès de l'autre. Depuis la loi Lemoine de 2022, chaque emprunteur peut changer d'assurance à tout moment sans frais, ce qui permet d'optimiser le coût global à n'importe quel moment de la vie du crédit. Pour les acheteurs éligibles, le prêt à taux zéro peut également être sollicité par l'un ou les deux co-emprunteurs selon les conditions de ressources, sous réserve que le bien constitue la résidence principale.
Que se passe-t-il en cas de séparation ou de décès quand on est propriétaire en indivision ?
La séparation est le scénario que les acheteurs anticipent le moins et qui génère le plus de litiges. En indivision, chaque co-propriétaire peut demander le partage à tout moment, c'est un principe d'ordre public inscrit dans le code civil. En pratique, cela signifie que si l'un veut vendre et l'autre non, une procédure de licitation judiciaire peut être engagée, souvent longue et coûteuse. La meilleure protection reste la convention d'indivision avec clause de rachat préférentiel : l'un des indivisaires a la priorité pour racheter la quote-part de l'autre à un prix fixé ou évalué par expertise. En cas de décès, sans testament, la quote-part du défunt revient à ses héritiers légaux, jamais au concubin survivant. Ce dernier peut même se retrouver contraint de cohabiter juridiquement avec la famille du défunt. Un testament simple chez le notaire suffit à désigner le concubin comme légataire universel ou particulier. Attention, les droits de succession entre concubins non pacsés restent taxés à 60 % sur la valeur transmise, après un abattement de seulement 1 594 euros. C'est un coût considérable par rapport au PACS ou au mariage. Pour évaluer la valeur actuelle du bien avant toute décision, des outils comme ceux proposés sur estimation immobilière permettent d'avoir une base de négociation objective fondée sur les données DVF.
Comment Kazaki accompagne un achat immobilier à plusieurs ?
Acheter à plusieurs soulève des dizaines de questions avant même de visiter le premier bien : quel régime choisir, comment répartir les quotes-parts, quel budget réel selon les deux revenus, quelle zone cibler ? Le Konseillé, l'assistant conversationnel de Kazaki, répond à ces questions en langage clair, sans jargon notarial. Vous pouvez lui décrire votre situation concrète et il adapte ses recommandations à votre profil. Kazaki intègre aussi l'analyse des prix DVF pour vérifier que le bien visé est au bon prix dans son secteur, et une simulation de rendement si vous envisagez une mise en location partielle ou totale. Pour toute question sur la structuration juridique, le Konseillé vous orientera vers les bons interlocuteurs, notaire ou ANIL, avec les bonnes questions à poser.
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FAQ
▶Peut-on acheter à trois personnes ou plus en indivision ?
Oui, l'indivision peut réunir autant de personnes que souhaité. Chaque indivisaire détient une quote-part inscrite dans l'acte notarié. Mais plus le nombre d'indivisaires est élevé, plus la gestion devient complexe, car toute décision importante requiert l'accord de tous. Au-delà de deux personnes, la SCI devient souvent plus adaptée pour sécuriser la gouvernance.
▶Un concubin peut-il bénéficier du PTZ pour un achat commun ?
Oui, sous conditions. Le PTZ est attribué à chaque emprunteur selon ses propres ressources et sa situation de primo-accédant. Dans un achat à deux, les deux revenus sont additionnés pour le plafond de ressources, ce qui peut exclure les couples à revenus combinés élevés. Il convient de vérifier les plafonds en vigueur selon la zone géographique du bien.
▶La convention d'indivision est-elle obligatoire ?
Non, elle n'est pas légalement obligatoire. Mais sans elle, c'est le régime légal de l'indivision qui s'applique dans toute sa rigidité : unanimité requise, droit de partage à tout moment, absence de règles de sortie. La convention, rédigée par un notaire, coûte quelques centaines d'euros et évite des années de litige en cas de désaccord.
▶Peut-on changer de régime après l'achat, par exemple passer de l'indivision à une SCI ?
Oui, c'est possible mais pas sans coût. Le transfert du bien d'une indivision vers une SCI constitue juridiquement une cession, soumise aux droits de mutation (environ 5,8 % de la valeur du bien en régime classique). Il vaut mieux anticiper la structure avant la signature de l'acte authentique plutôt qu'effectuer une restructuration a posteriori.
