Mis à jour en août 2026
Les agences à honoraires fixes promettent la même chose depuis 2017 : payer 4 900 euros plutôt que 5 % du prix de vente. Sur un bien à 400 000 euros, l'écart dépasse 15 000 euros, ce qui suffit à expliquer leur croissance. Mais le mot forfait recouvre des réalités très différentes selon les enseignes, et deux des trois noms les plus cités ne pratiquent pas réellement un tarif fixe.
Cet article compare les modèles, calcule le seuil à partir duquel le forfait devient réellement avantageux, et dit ce que vous perdez au passage.
Comment fonctionne une agence à honoraires fixes ?
Le principe est simple : le montant facturé ne dépend plus du prix du bien. Une agence traditionnelle applique un barème dégressif situé entre 3 et 8 % TTC selon le prix. Une agence à forfait facture une somme identique pour un studio à 90 000 euros et pour une maison à 600 000 euros.
Le reste du fonctionnement est identique à celui d'une agence classique. Ces enseignes détiennent une carte professionnelle, sont soumises à la loi Hoguet, signent un mandat de vente en bonne et due forme et ne perçoivent leurs honoraires qu'à la signature de l'acte authentique. Le paiement au succès est la règle chez toutes.
La différence opérationnelle tient à la structure des coûts. Pas de vitrine à payer, des agents salariés ou indépendants gérant davantage de mandats, et un outillage numérique qui absorbe la prise de rendez vous, le suivi et la remontée d'informations au vendeur.
Combien coûtent réellement Homki, Hosman et Liberkeys ?
| Critère | Homki | Hosman | Liberkeys |
|---|---|---|---|
| Modèle | Forfait unique | Forfait par paliers | Commission proportionnelle |
| Ordre de grandeur 2026 | Environ 4 900 € en province, majoré en Île-de-France | De quelques milliers d'euros à près de 15 000 € sur le segment prestige | Autour de 3 % du prix de vente |
| Tarif indépendant du prix | Oui | Oui dans un palier donné | Non |
| Couverture | La plus large, plusieurs centaines de communes | Grandes agglomérations | Grandes agglomérations |
| Paiement | Au succès | Au succès | Au succès |
Ces montants sont des ordres de grandeur relevés en 2026 et les grilles évoluent régulièrement, notamment selon la zone et le type de bien. Vérifiez le tarif applicable à votre commune avant toute décision.
La lecture importante est ailleurs. Seul Homki pratique un forfait unique au sens strict. Hosman fonctionne par paliers, ce qui reste prévisible mais introduit des effets de seuil selon la zone et la gamme du bien. Liberkeys, souvent rangée dans la même catégorie, applique en réalité une commission proportionnelle : moins chère qu'une agence traditionnelle, mais soumise à la même mécanique, plus le bien est cher plus la facture monte.
D'autres acteurs complètent ce paysage avec des formules encore plus basses, autour de 2 500 euros, en contrepartie de visites gérées par le vendeur lui même. C'est un modèle intermédiaire entre l'agence et la vente en direct décrite dans notre guide pour vendre sans agence.
À partir de quel prix le forfait devient-il rentable ?
Le calcul se fait en une ligne : divisez le forfait par le taux de l'agence traditionnelle que vous compareriez. C'est le prix d'équivalence, au delà duquel le forfait est gagnant.
| Forfait envisagé | Face à une agence à 4 % | Face à une agence à 5 % | Face à une commission à 3 % |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 62 500 € | 50 000 € | 83 000 € |
| 4 900 € | 122 500 € | 98 000 € | 163 000 € |
| 6 900 € | 172 500 € | 138 000 € | 230 000 € |
Trois conclusions s'en déduisent directement.
Au dessus de 200 000 euros, le forfait est pratiquement toujours gagnant face à une agence classique, et l'écart devient massif au delà de 400 000 euros. C'est le cœur de cible de ce modèle.
En dessous de 100 000 euros, le forfait perd son avantage et peut même coûter plus cher qu'un barème classique appliqué à un petit prix. Beaucoup de vendeurs de biens modestes se précipitent sur une promesse d'économie qui ne les concerne pas.
Entre les deux, la comparaison dépend du taux réellement négocié avec l'agence traditionnelle. Une agence locale qui accepte 4 % en exclusivité rattrape une bonne partie de l'écart, ce qui rappelle que les honoraires classiques restent négociables.
Que perd-on par rapport à une agence traditionnelle ?
Trois éléments changent, et il est honnête de le dire.
La connaissance micro locale d'abord. Un agent qui suit un quartier depuis dix ans connaît les copropriétés à problèmes, les rues bruyantes à certaines heures et le fichier des acquéreurs en attente. Les enseignes nationales compensent par le volume et l'outillage, pas par l'ancienneté sur le secteur.
La disponibilité physique ensuite. Le portefeuille par agent est structurellement plus lourd, ce qui se traduit par des visites parfois moins accompagnées et une présence plus limitée le samedi ou en soirée dans les zones peu denses.
L'intéressement au prix enfin, et c'est le point le plus sous estimé. Une agence rémunérée au pourcentage gagne mécaniquement plus si elle vend plus cher. Une agence au forfait touche la même somme à 300 000 comme à 320 000 euros, mais elle encaisse plus vite si la vente se conclut rapidement. L'incitation porte donc sur la vitesse, pas sur le prix obtenu.
Cette nuance vaut de l'argent. Économiser 8 000 euros d'honoraires puis céder 5 % sous la valeur du bien revient à perdre 7 000 euros sur un bien à 300 000 euros. L'économie s'évapore. C'est pourquoi le prix de départ doit être construit sur les transactions réellement signées dans le secteur et non sur les annonces concurrentes. Les données DVF recensent les ventes effectivement enregistrées par l'administration fiscale, et c'est cette base que Kazaki exploite pour situer un bien par rapport aux prix signés de son quartier. La méthode complète figure dans notre article sur l'estimation immobilière.
Ces agences vendent-elles vraiment plus vite ?
Les délais de vente moyens affichés par ces enseignes sont souvent très bas, parfois autour de trois à quatre semaines. Le chiffre est probablement exact, mais il ne mesure pas ce qu'on croit.
Un vendeur qui choisit une agence en ligne est en général plus à l'aise avec le numérique, plus réactif, et surtout plus enclin à accepter un prix de mise en vente aligné sur le marché puisqu'il vient de comparer des tarifs. Le délai court découle autant de ce profil que du modèle économique. Les moyennes publiées excluent par ailleurs généralement les biens jamais vendus, ce qui les tire mécaniquement vers le bas.
Ce qui est en revanche vérifiable, c'est le niveau de diffusion. Ces enseignes publient systématiquement sur les grands portails et soignent la qualité des annonces, photographies et plans notamment. Le mode de diffusion est détaillé dans notre article sur la multidiffusion des annonces.
Laquelle choisir selon votre situation ?
Quatre cas couvrent l'essentiel.
Bien au dessus de 250 000 euros, en province. Le forfait unique est difficile à battre, avec une économie de 8 000 à 20 000 euros face à un barème classique. C'est le scénario où le modèle tient toutes ses promesses.
Bien sous 150 000 euros. Le forfait perd son intérêt. Une commission proportionnelle basse ou une agence locale négociée sera souvent moins chère, et l'accompagnement de proximité compte davantage sur ces segments.
Bien atypique, haut de gamme ou difficile à vendre. L'agence traditionnelle bien implantée garde l'avantage, parce que la valeur ajoutée est la mise en relation avec un acquéreur rare, pas la réduction du coût de diffusion.
Vous êtes disponible et à l'aise pour gérer les visites. Les formules les plus basses ou la vente en direct deviennent pertinentes, à condition d'accepter la charge réelle : filtrage des contacts, visites, négociation, constitution du dossier.
Un cas à part mérite d'être signalé : les modèles d'achat garanti ou de vente accompagnée par un acteur qui se porte lui même acquéreur, dont la logique tarifaire est entièrement différente. Nous les avons analysés dans notre avis sur Zefir.
Questions fréquentes sur les agences à honoraires fixes
▶Ces agences ont-elles une carte professionnelle ?
Oui. Les enseignes sérieuses détiennent une carte T et sont soumises à la loi Hoguet au même titre qu'une agence de quartier, avec les mêmes obligations de mandat écrit, de registre des mandats et de garantie financière. Vérifiez le numéro de carte, il doit figurer sur le site et sur le mandat.
▶Faut-il payer si le bien ne se vend pas ?
Non chez les acteurs cités ici, qui facturent au succès uniquement. En revanche, certaines offres de services à la carte, photographie ou diffusion, se paient à la commande et restent dues quoi qu'il arrive. Lisez la ligne tarifaire avant de signer.
▶Le forfait couvre-t-il les diagnostics ?
Rarement. Les diagnostics obligatoires restent à la charge du vendeur et se facturent à part, comptez plusieurs centaines d'euros selon le bien. Leur nature et leur durée de validité figurent dans notre tableau des diagnostics immobiliers.
▶Peut-on négocier un forfait fixe ?
Très peu, c'est la contrepartie du modèle : le tarif unique est un argument commercial que l'enseigne ne peut pas fragiliser au cas par cas. La négociation reste en revanche très ouverte chez les agences traditionnelles, où un à deux points de baisse sont courants.
▶Le forfait est-il à la charge de l'acheteur ou du vendeur ?
Du vendeur dans la quasi-totalité des cas, puisque c'est lui qui signe le mandat. La distinction entre prix FAI et prix net vendeur, et son effet sur les droits de mutation, est expliquée dans notre guide sur les frais d'agence.
▶Ces agences couvrent-elles les villes moyennes ?
Inégalement. La couverture la plus large dépasse les six cents communes, mais plusieurs enseignes restent concentrées sur les grandes agglomérations. En ville moyenne, vérifiez qu'un agent est réellement présent sur place et pas à une heure de route, car c'est lui qui assurera les visites.
À lire pour aller plus loin
- //Vendre son bien immobilier : le guide complet 2026, toutes les étapes de la mise en vente
- //Vendre sans agence en 2026 : étapes, documents et pièges, le degré en dessous du forfait
- //Avis Zefir 2026 : modèle, commission et alternative, un modèle tarifaire radicalement différent
Ce qu'il faut retenir
Le forfait fixe est un excellent calcul au dessus de 200 000 euros et un mauvais calcul en dessous de 100 000 euros. Le seuil exact se calcule en divisant le forfait par le taux de l'agence que vous compareriez.
Attention au vocabulaire : sur les trois enseignes les plus citées, une seule pratique un forfait unique au sens strict, une autre fonctionne par paliers et la troisième applique une commission proportionnelle. Et gardez en tête que l'économie d'honoraires ne compte que si le prix de vente tient : quelques milliers d'euros gagnés sur le barème ne compensent jamais une décote de 5 % sur le prix signé.
