De la première simulation de capacité d'emprunt à la remise des clés, un achat immobilier prend en moyenne 4 à 6 mois et fait intervenir une dizaine d'acteurs. Banque, notaire, agent immobilier, diagnostiqueur, assureur : chaque étape a ses délais légaux et ses points de vigilance. Ce guide détaille le processus dans l'ordre chronologique, pour que vous sachiez exactement où vous en êtes et ce qui vous attend.
Vue d'ensemble : les 7 étapes et leurs durées
| Étape | Durée moyenne | Acteurs concernés |
|---|---|---|
| 1. Définir son budget | 1 à 2 semaines | Vous, éventuellement un courtier |
| 2. Recherche du bien | 1 à 3 mois | Agents immobiliers, plateformes, Kazaki |
| 3. Offre d'achat | quelques jours | Vous et le vendeur |
| 4. Compromis de vente | 2 à 4 semaines après l'offre | Notaire ou agence |
| 5. Obtention du financement | 30 à 45 jours | Banque ou courtier |
| 6. Acte authentique | 2 à 3 mois après le compromis | Notaire |
| 7. Après l'achat | Premières semaines | Notaire, assureur, administration |
Étape 1 : définir son budget réel
La première erreur des primo-accédants est de partir à la recherche d'un bien sans avoir calculé leur budget total. Le budget d'achat ne se limite pas au prix du bien : il faut intégrer les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais d'agence si non inclus dans le prix, les frais de dossier bancaire (entre 500 et 1 500 euros selon les établissements), le coût de l'assurance emprunteur (0,10 à 0,40 % du capital emprunté par an), et les travaux éventuels.
La capacité d'emprunt dépend de deux critères principaux : le taux d'endettement (35 % des revenus nets maximum, assurance comprise, selon les recommandations du HCSF) et le reste à vivre (la somme disponible après remboursement de toutes les charges). Pour un couple avec deux revenus de 2 000 euros nets chacun (4 000 euros de revenus nets communs), la mensualité maximale théorique est de 1 400 euros. Sur 20 ans à 3,30 %, cela représente une capacité d'emprunt d'environ 247 000 euros.
Le simulateur de capacité d'emprunt de MonProjet.immo permet de faire ce calcul en moins de 2 minutes. C'est l'étape zéro avant toute visite.
Étape 2 : la recherche du bien
La recherche prend en moyenne 2 à 3 mois pour un premier achat, mais peut s'étendre à 6 mois sur des marchés tendus. Deux erreurs fréquentes raccourcissent cette phase de façon préjudiciable : faire une offre sur le premier bien visité par excès d'enthousiasme, ou élargir trop vite ses critères sous la pression du marché.
Les points à vérifier systématiquement lors des visites : la surface réelle (demandez le métrage loi Carrez pour les appartements en copropriété), l'état général et les travaux à prévoir, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), l'état de la copropriété (demandez les trois derniers PV d'assemblée générale), le montant des charges mensuelles, la taxe foncière annuelle, et l'exposition solaire.
La vérification du prix par les données DVF. Avant de faire une offre, vérifiez que le prix demandé est cohérent avec les transactions récentes du même secteur. Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiées par le gouvernement, recensent toutes les transactions immobilières en France avec leur prix réel. Kazaki agrège ces données par adresse : vous pouvez obtenir le prix au m² médian du quartier et comparer le bien visé aux ventes des 12 derniers mois.
Si vous achetez pour louer, notre article Comment calculer la rentabilité locative nette explique comment évaluer le rendement attendu avant de faire une offre.
Étape 3 : l'offre d'achat
L'offre d'achat est un document écrit par lequel vous proposez d'acheter le bien à un prix déterminé. Elle engage moralement l'acheteur, mais sa valeur juridique est limitée : la Cour de cassation a jugé qu'une offre d'achat non acceptée ne lie pas le vendeur, et qu'une offre acceptée verbalement n'a pas la même force qu'un compromis signé.
L'offre doit préciser le prix proposé, la durée de validité (en général 5 à 10 jours), les conditions suspensives envisagées (notamment l'obtention d'un crédit immobilier), et la date souhaitée pour la signature du compromis.
Négocier sur la base des données. Si les DVF montrent que les biens comparables se vendent 10 % moins cher que le prix demandé, c'est un argument factuel pour négocier. Une offre en dessous du prix affiché est plus crédible quand elle s'appuie sur des transactions récentes plutôt que sur une intuition.
Étape 4 : le compromis de vente
Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) est le premier acte juridiquement contraignant de la transaction. Il fixe le prix, les conditions de la vente et les conditions suspensives. Il est signé soit chez un notaire, soit directement entre les parties via une agence immobilière.
Le délai de rétractation de 10 jours. Après la signature du compromis, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires (article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, Légifrance). Pendant ce délai, il peut se rétracter sans motif et sans pénalité. Passé ce délai, la rétractation entraîne en général la perte de l'indemnité d'immobilisation (10 % du prix), sauf si une condition suspensive ne s'est pas réalisée.
Les conditions suspensives. La plus importante est la condition suspensive d'obtention de prêt. Elle prévoit que si l'acheteur n'obtient pas son financement dans le délai prévu (en général 45 jours), la vente est annulée et l'indemnité d'immobilisation est restituée. D'autres conditions suspensives courantes : l'absence de servitude non déclarée, le droit de préemption de la commune, la purge du droit de préemption urbain.
L'indemnité d'immobilisation. Elle représente en général 5 à 10 % du prix de vente, versée à la signature du compromis. Elle est bloquée sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte authentique.
Étape 5 : obtenir son financement
Après la signature du compromis, l'acheteur dispose en général de 45 jours pour obtenir une offre de prêt. C'est la période la plus stressante de l'achat : plusieurs banques doivent être consultées simultanément, les pièces justificatives doivent être réunies rapidement, et le délai est contraint.
Les pièces demandées par les banques : les trois derniers bulletins de salaire, les deux derniers avis d'imposition, les trois derniers relevés bancaires, un justificatif de domicile, le compromis de vente signé, et si applicable, les justificatifs de l'apport personnel.
L'assurance emprunteur. La banque exige une assurance emprunteur couvrant au minimum le décès et l'incapacité totale permanente. Depuis la loi Lemoine n°2022-270 du 28 février 2022 (Légifrance), vous pouvez choisir librement votre assureur (délégation d'assurance) et changer d'assurance à tout moment sans frais ni pénalité. Une délégation d'assurance auprès d'un assureur externe peut représenter 30 à 50 % d'économie sur le coût total de l'assurance.
Le délai légal de réflexion. Une fois l'offre de prêt reçue, vous disposez d'un délai légal obligatoire de 10 jours calendaires avant de pouvoir l'accepter (article L313-34 du Code de la consommation, Légifrance). Vous ne pouvez pas signer avant ce délai, même si vous voulez accélérer.
Étape 6 : l'acte authentique chez le notaire
L'acte authentique est la signature définitive de la vente. Elle se déroule chez le notaire, en présence de l'acheteur, du vendeur et du notaire (parfois deux notaires si chaque partie a le sien). À cette occasion, le notaire lit l'intégralité de l'acte, vérifie les identités, et reçoit le paiement.
Le virement du prix. Le jour de la signature, l'acheteur doit avoir viré l'intégralité du prix de vente augmenté des frais de notaire sur le compte du notaire. Ce virement doit être réalisé quelques jours avant la signature, car les banques imposent des délais de traitement. Le notaire ne signe pas si les fonds ne sont pas reçus.
La remise des clés. Le transfert de propriété est immédiat à la signature : l'acheteur repart avec les clés. L'attestation de propriété (document provisoire attestant de l'acquisition) est remise le jour même. Le titre de propriété définitif (copie authentique de l'acte) est transmis plusieurs semaines après la signature, une fois l'acte publié au service de publicité foncière.
Les frais de notaire. Ils comprennent les droits de mutation (5,80 % dans la plupart des départements), les honoraires du notaire (environ 1 % du prix), et divers frais administratifs. Pour un appartement ancien à 200 000 euros, les frais de notaire s'élèvent à environ 14 000 à 16 000 euros. Notre guide sur les frais de notaire détaille chaque poste.
Étape 7 : les démarches après l'achat
L'achat est signé, mais plusieurs démarches restent à effectuer dans les semaines qui suivent.
Déclarer le changement de propriété. Le notaire informe lui-même les services fiscaux et le service de publicité foncière. Vous n'avez pas de démarche spécifique à faire de ce côté.
Souscrire une assurance habitation. L'assurance habitation doit être en place le jour de la remise des clés. Si vous achetez un appartement en copropriété, la copropriété a déjà une assurance pour les parties communes. Votre assurance personnelle couvre les parties privatives et votre responsabilité civile.
La taxe foncière. Elle est due par le propriétaire au 1er janvier de chaque année. Si vous achetez en cours d'année, une répartition est généralement prévue au compromis : le vendeur paie la part correspondant à sa période de possession, l'acheteur la sienne. La taxe foncière de la première année peut surprendre si elle n'a pas été anticipée.
Si vous achetez pour louer. Vous devrez déclarer vos revenus locatifs à l'administration fiscale. Si vous optez pour le LMNP au régime réel, vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours suivant la première mise en location (formulaire P0i). Notre article Fiscalité location vide ou meublée détaille les démarches et les régimes disponibles.
Les délais légaux à retenir
| Délai | Durée | Point de départ |
|---|---|---|
| Rétractation acheteur après compromis | 10 jours calendaires | Lendemain de la signature du compromis |
| Condition suspensive de prêt | 45 jours en général (négociable) | Date de signature du compromis |
| Réflexion après offre de prêt | 10 jours calendaires minimum | Réception de l'offre de prêt |
| Signature de l'acte authentique | 2 à 3 mois après le compromis | Date de signature du compromis |
| Restitution du dépôt de garantie locatif | 1 mois (ou 2 mois si retenues) | Restitution des clés |
Comment Kazaki accélère les étapes 2 et 3
Les étapes les plus chronophages d'un achat immobilier sont la recherche du bien et la validation du prix. Kazaki adresse ces deux points : la plateforme analyse les annonces du marché, les confronte aux données DVF pour vérifier la cohérence du prix, et calcule la rentabilité attendue si vous achetez pour louer. Vous pouvez décrire votre projet en langage naturel (type de bien, secteur, budget, objectif) et obtenir une sélection de biens correspondants avec leur analyse de prix.
FAQ
▶Combien de temps dure un achat immobilier en moyenne ?
De la première visite à la remise des clés, un achat prend en moyenne 4 à 6 mois. La phase de recherche (1 à 3 mois) est la plus variable. Une fois le compromis signé, le délai incompressible est d'environ 3 mois (45 jours pour le financement, puis quelques semaines pour fixer la date chez le notaire).
▶Peut-on acheter sans agent immobilier ?
Oui. L'achat de gré à gré (entre particuliers, sans agence) est légal et courant. Il permet d'économiser les honoraires d'agence, qui représentent en général 3 à 8 % du prix de vente. Le notaire rédige le compromis et l'acte authentique dans les deux cas. La prudence s'impose sur la vérification des documents (titre de propriété, servitudes, procès-verbaux de copropriété).
▶Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?
Si le refus intervient dans le délai prévu par la condition suspensive d'obtention de prêt (en général 45 jours), la vente est annulée et l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation est restituée. Vous devez justifier d'au moins deux refus de banques différentes pour faire jouer cette condition. Si vous renoncez volontairement à demander un prêt, la condition suspensive ne joue pas.
▶Peut-on visiter le logement entre le compromis et l'acte ?
Oui. Il est conseillé de prévoir une visite de contrôle dans les jours précédant la signature de l'acte authentique, pour vérifier que le bien est dans le même état qu'à la signature du compromis et que les biens inclus dans la vente (meubles, équipements) sont toujours présents.
▶Faut-il un notaire ou peut-on passer par une agence pour le compromis ?
Les deux sont légaux. Un compromis signé chez un agent immobilier (sous seing privé) a la même valeur juridique qu'un compromis notarié pour l'acheteur. En revanche, un compromis notarié bénéficie de la force authentique et d'un contrôle plus approfondi des titres de propriété. Pour des ventes complexes (bien en indivision, copropriété avec contentieux, succession), le passage chez le notaire dès le compromis est recommandé.
