Syndic de copropriété : ce qu'il gère, ce qu'il facture, ce que vous pouvez lui imposer

Mis à jour en août 2026

Le syndic est le seul prestataire de votre immeuble que vous payez sans l'avoir choisi, et le seul que vous pouvez remplacer par un simple vote. Entre les deux, la plupart des copropriétaires ne font rien pendant dix ans, et paient l'écart.

À quoi sert un syndic de copropriété ?

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires : il exécute les décisions votées en assemblée générale, administre l'immeuble et tient la comptabilité. Il ne décide pas, il exécute. Sa désignation, sa rémunération et sa révocation relèvent d'un vote des copropriétaires à la majorité absolue prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et ses missions sont listées à l'article 18 de la même loi.

Domaine	Ce que le syndic doit faire
Administratif	Convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an, notifier le procès-verbal, tenir le carnet d'entretien, immatriculer la copropriété au registre national et mettre à jour ses données chaque année
Financier	Établir le budget prévisionnel avec le conseil syndical, appeler les charges, tenir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, gérer le fonds de travaux sur un compte dédié
Technique	Faire exécuter les travaux votés, assurer l'entretien courant, souscrire les assurances de l'immeuble
Juridique	Représenter le syndicat en justice, recouvrer les impayés de charges, saisir le juge en cas d'alerte sur les impayés
Documentaire	Alimenter l'extranet, établir la fiche synthétique, délivrer l'état daté lors d'une vente

Une limite souvent ignorée : le syndic ne peut pas engager de travaux qui n'ont pas été votés, sauf mesures conservatoires urgentes nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Une facture de travaux non votés et non urgents est contestable.

Syndic professionnel, bénévole ou coopératif : lequel pour votre immeuble ?

Les trois formes ont exactement les mêmes obligations légales, seule la structure change. Le syndic professionnel détient une carte professionnelle « gestion immobilière », une garantie financière et une assurance de responsabilité civile. Le syndic bénévole est un copropriétaire de l'immeuble, qui exerce gratuitement ou contre un simple défraiement. Le syndic coopératif fait du président du conseil syndical le syndic lui-même, ce qui supprime l'intermédiaire externe.

Critère	Professionnel	Bénévole	Coopératif
Qui	Cabinet titulaire d'une carte G	Un copropriétaire de l'immeuble	Le président du conseil syndical
Coût annuel	165 à 240 € par lot en moyenne	Frais réels (logiciel, banque, assurance)	Frais réels
Garantie financière	Obligatoire	Non applicable	Non applicable
Adapté à	Tous, indispensable au-delà de 30 lots	Petites copropriétés sans équipements lourds	Copropriétés avec conseil syndical impliqué
Risque principal	Honoraires et prestations facturées à l'acte	Dépendance à une seule personne	Charge de travail sur le président

Le marché est plus ouvert qu'on ne le croit. La France compte environ 663 000 copropriétés immatriculées au registre national pour 13,5 millions de lots, gérées par près de 5 400 cabinets professionnels, et le premier acteur national pèse à peine plus de 10 % des lots gérés selon les données SyndiCompare mesurées sur le registre national. Vous avez presque toujours des alternatives locales à mettre en face de votre syndic actuel.

Combien coûte un syndic de copropriété en 2026 ?

La médiane des devis de syndic professionnel s'établit à 200 € TTC par lot et par an, la moitié des propositions se situant entre 165 € et 240 €, sur la base de 188 302 devis réels transmis par 570 syndics en juillet 2026. Les honoraires de gestion courante représentent en général 10 à 15 % du budget d'une copropriété, dont les charges moyennes atteignaient 1 488 € par lot en 2025 selon l'Observatoire Foncia, sur un panel de plus de 51 000 copropriétés.

Depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, tous les syndics professionnels appliquent un contrat type qui sépare strictement deux blocs de facturation.

Bloc	Contenu	Ce qu'il faut vérifier
Forfait de gestion courante	AG annuelle, comptabilité, appels de charges, extranet, visites de l'immeuble, tenue des documents	L'extranet est inclus dans le forfait, toute facturation séparée est irrégulière
Prestations particulières	État daté, AG supplémentaires, suivi de travaux, recouvrement contentieux, gestion d'un emprunt collectif	La liste est limitative, un poste absent du contrat type ne peut pas être facturé

L'état daté, ce document que le syndic remet au notaire lors d'une vente, est plafonné à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Contrairement à ce que laissent entendre plusieurs contenus en ligne, ce plafond n'a pas été revalorisé : le Conseil d'État a rejeté le 17 mars 2026, par sa décision n° 499299, le recours de la FNAIM qui en demandait la hausse, en jugeant que l'évolution générale des indices de coûts ne suffit pas à démontrer que 380 € ne couvriraient plus les frais réels d'un syndic. Le montant s'applique quel que soit le nombre de lots concernés par la même mutation, et reste à la charge du seul vendeur.

Quelle est la durée du mandat d'un syndic ?

Trois ans maximum, renouvelable sans limite, la durée étant votée à chaque fois en assemblée générale. Rien n'oblige à voter trois ans : un mandat d'un an coûte le même prix au lot et vous laisse une porte de sortie annuelle si la qualité de gestion se dégrade. Les cabinets proposent presque systématiquement trois ans, c'est un choix de confort pour eux, pas une obligation légale pour vous.

Dans une copropriété neuve, le premier syndic est désigné par le promoteur dans le règlement de copropriété. Ses fonctions cessent à la première assemblée générale, qui doit se prononcer sur sa reconduction après mise en concurrence avec au moins un autre contrat.

Qui convoque l'assemblée générale de copropriété et dans quels délais ?

C'est le syndic qui convoque l'assemblée générale, au moins une fois par an, dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable. La convocation doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de la réunion, accompagnée de l'ordre du jour et des documents soumis au vote, dont les projets de contrat de syndic quand la désignation est à l'ordre du jour.

Deux mécanismes de rattrapage existent quand le syndic ne fait pas son travail :

//La carence. Si le syndic ne convoque pas l'AG annuelle, le président du conseil syndical peut le mettre en demeure. Passé un délai de huit jours sans réaction, il peut convoquer lui-même l'assemblée.
//L'inscription à l'ordre du jour. Tout copropriétaire peut exiger l'inscription d'une question, y compris un projet de contrat de syndic concurrent. Le syndic ne peut pas la refuser si la demande est notifiée dans les formes.

La mise en concurrence du syndic est-elle vraiment obligatoire ?

Oui, elle pèse sur le conseil syndical avant toute assemblée appelée à désigner ou renouveler le syndic, en application de l'article 21 de la loi de 1965. Mais son absence n'annule pas la désignation, ce que beaucoup d'articles présentent à tort comme un motif d'annulation : service-public.gouv.fr indique explicitement que le syndic désigné sans mise en concurrence reste valablement désigné.

Deux nuances changent la donne en pratique :

//L'assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de cette mission, par un vote à la majorité absolue inscrit à l'ordre du jour. Beaucoup de copropriétés votent cette dispense sans réaliser qu'elles renoncent à leur seul mécanisme de comparaison.
//Tout copropriétaire peut soumettre un projet de contrat concurrent au vote, sans passer par le conseil syndical et sans que celui-ci puisse s'y opposer. C'est le levier le plus direct quand votre conseil syndical est inactif ou trop proche du cabinet en place.

L'écart de prix justifie l'effort. Entre les deux quartiles du marché, 165 € et 240 € par lot et par an, la différence atteint 45 % pour un périmètre de prestations identique, encadré par le même contrat type.

Comment changer de syndic de copropriété ?

En votant la désignation d'un nouveau syndic en assemblée générale à la majorité absolue, avec le contrat du candidat annexé à la convocation. En fin de mandat, l'assemblée doit se tenir dans les trois mois précédant l'échéance, pendant que le syndic en place est encore en fonction, pour éviter toute contestation de la validité de la convocation.

La procédure, telle que la détaille service-public.gouv.fr :

1.Vérifiez la date exacte de fin du contrat, indiquée dans le contrat de syndic disponible sur l'extranet.
2.Faites réaliser la mise en concurrence par le conseil syndical, ou soumettez vous-même un contrat concurrent.
3.Demandez l'inscription à l'ordre du jour de deux points : la désignation du nouveau syndic et la fixation d'une date anticipée de fin du contrat en cours.
4.Les projets de contrat sont notifiés en même temps que la convocation, au moins 21 jours avant.
5.Le vote a lieu à la majorité absolue de l'article 25. Si la résolution obtient au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote à la majorité simple est organisé immédiatement, par la passerelle de l'article 25-1.

Un point de l'article 18 vous évite une résolution inutile : quand l'assemblée désigne un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat en cours, cette décision vaut révocation du syndic en place à compter de cette prise de fonction. Vous n'avez pas à voter séparément une révocation.

La révocation en cours de mandat

Elle est possible à tout moment, à la même majorité. Mais si un syndic professionnel est révoqué sans motif légitime et sérieux, il peut réclamer des dommages et intérêts pour rupture abusive de son mandat. Motivez donc la résolution par écrit : défaut de convocation de l'AG annuelle, absence de transparence comptable, non-recouvrement des impayés, travaux engagés sans vote. Et désignez le successeur dans la même assemblée, sous peine de créer une vacance pendant laquelle aucun acte n'est valablement passé au nom du syndicat.

La passation

L'article 18-2 de la loi de 1965 encadre les délais. Dans le mois suivant la cessation de ses fonctions, l'ancien syndic remet la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans les deux mois suivants, il verse le solde des fonds après apurement des comptes et fournit l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat. À défaut, le nouveau syndic saisit le juge des référés pour obtenir la remise sous astreinte.

Le compte bancaire séparé est-il encore optionnel pour les petites copropriétés ?

Non, et c'est le point sur lequel le plus grand nombre de contenus en ligne sont restés à l'ancien état du droit. L'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat s'applique sans exception de taille depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dont l'article 15 a supprimé la dispense que l'assemblée générale pouvait voter pour les syndicats de 15 lots au plus. Une réponse ministérielle publiée le 26 mai 2026 confirme que le gouvernement n'envisage pas de rétablir cette dérogation.

La sanction est automatique et sévère. En application de l'article 18-II de la loi du 10 juillet 1965, le mandat du syndic qui n'a pas ouvert ce compte est nul de plein droit à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation. Aucune démarche judiciaire n'est nécessaire pour constater cette nullité, mais la copropriété se retrouve alors sans représentant légal et doit faire nommer un administrateur provisoire par le tribunal.

La vérification prend deux minutes : demandez un relevé. Le compte doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, pas à celui du cabinet, et les cotisations au fonds de travaux doivent figurer sur un compte séparé rémunéré, distinct du compte courant.

Que peut exiger le conseil syndical de son syndic ?

La communication de tous les documents relatifs à l'administration de la copropriété, sur simple demande, en vertu de l'article 21 de la loi de 1965, ainsi que l'accès à un espace en ligne sécurisé dont le contenu minimal est fixé par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019.

Doivent y figurer, au minimum : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, la fiche synthétique à jour, le contrat de syndic en cours, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, les contrats d'assurance et de maintenance en cours, le carnet d'entretien. Le conseil syndical accède en plus aux balances générales des comptes, aux relevés du compte séparé, aux assignations en cours et à la liste complète des copropriétaires.

L'assemblée générale peut dispenser le syndic de mettre en place cet extranet, par un vote à la majorité de l'article 25. En pratique, une copropriété qui vote cette dispense se prive de son principal outil de contrôle.

Nouveauté à connaître : le décret du 22 décembre 2025 a supprimé, à l'article 32 du décret de 1967, l'exigence d'accord préalable des copropriétaires pour faire figurer leurs adresses électroniques sur cette liste. Le conseil syndical y a désormais accès, à l'exception des copropriétaires ayant opté pour l'envoi postal.

Qu'est-ce qui change pour les syndics en 2026 ?

Quatre évolutions modifient concrètement la gestion des immeubles cette année.

La notification électronique devient le principe. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre, réécrit les articles 64 à 64-9 du décret du 17 mars 1967. Les convocations et mises en demeure passent par lettre recommandée électronique ou par un prestataire de services de confiance qualifié. L'envoi postal devient l'exception, que chaque copropriétaire peut demander à tout moment. Les convocations et avis d'appel de fonds doivent d'ailleurs mentionner cette faculté.

L'emprunt collectif global est pleinement encadré. Prévu à l'article 26-4 de la loi de 1965 tel que remanié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 dite « Habitat dégradé », il permet au syndicat de souscrire un prêt en son nom propre pour financer des travaux, notamment de rénovation énergétique. Une fois voté, il s'impose à tous : les copropriétaires qui ne souhaitent pas y participer disposent de deux mois à compter de la réception du procès-verbal pour se signaler auprès du syndic. Sa gestion constitue désormais une prestation exceptionnelle rémunérable.

Le DPE collectif est généralisé. Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 doivent en disposer, y compris celles de moins de 50 lots. Il conditionne l'accès à la plupart des aides publiques et alimente le plan pluriannuel de travaux.

Le fonds de travaux ne connaît plus de dérogation de taille. L'ancienne dispense qu'une copropriété de moins de 10 lots pouvait voter à l'unanimité a disparu. Service-public.gouv.fr précise que l'obligation s'applique à l'ensemble des immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, indépendamment du nombre de lots, le fonds devant être constitué à l'issue d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction. La cotisation annuelle obéit à un double plancher : au moins 5 % du budget prévisionnel, et au moins 2,5 % du montant des travaux inscrits au plan pluriannuel quand celui-ci a été adopté.

À noter également : un copropriétaire peut désormais réaliser à ses frais des travaux d'isolation thermique de toiture ou de plancher affectant les parties communes, sous réserve d'une autorisation de l'assemblée générale, d'un descriptif technique complet et du respect du délai de contestation de deux mois. Et le décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026 a créé un label « gestion des copropriétés en difficulté » pour les administrateurs judiciaires spécialisés.

Ce que le choix du syndic change pour un investisseur

C'est l'angle que les guides généralistes ne traitent pas : les honoraires de syndic sont une charge non récupérable sur le locataire. Ils sortent directement de votre rendement net, exercice après exercice.

Faites le calcul sur un cas simple. Un studio loué 500 € par mois, soit 6 000 € de loyer annuel. À 240 € de syndic par lot, vous perdez 4 % du loyer brut. À 165 €, vous en perdez 2,75 %. L'écart, 75 € par an, paraît dérisoire isolément, mais sur un portefeuille de cinq lots et une durée de détention de quinze ans, il représente plus de 5 600 €, sans compter les prestations facturées à l'acte.

Le coût réel d'un syndic défaillant est cependant ailleurs. Un syndic qui ne fait pas voter le plan pluriannuel de travaux laisse le fonds de travaux calibré au plancher de 5 %, ce qui garantit un appel de fonds exceptionnel au premier ravalement. Un syndic qui ne recouvre pas les impayés fait porter la charge de trésorerie aux copropriétaires à jour. Un syndic qui n'a pas fait réaliser le DPE collectif bloque l'accès aux aides à la rénovation. Ces trois défaillances coûtent chacune plusieurs fois le montant annuel des honoraires.

Vérification avant achat	Où la trouver	Signal d'alerte
Date de fin du mandat	Contrat de syndic sur l'extranet, ou registre national	Mandat de 3 ans reconduit sans mise en concurrence depuis 10 ans
Compte bancaire séparé	Relevés annexés aux comptes approuvés en AG	Compte au nom du cabinet et non du syndicat
Stabilité du syndic	PV des assemblées générales des 5 dernières années	Trois changements ou plus sur la période
Type de syndic et mandat en cours	registre-coproprietes.gouv.fr	Aucun syndic déclaré, ou données non mises à jour
Fonds de travaux et PPT	Fiche synthétique et PV d'AG	Cotisation au plancher légal avec un PPT jamais voté

Le registre national des copropriétés mérite un détour systématique : il indique gratuitement, pour toute copropriété immatriculée, le type de syndic et les dates de début et de fin de mandat. C'est consultable avant même la première visite, et cela vous donne une question précise à poser à l'agent.

Questions fréquentes sur le syndic de copropriété

▶Peut-on se passer de syndic dans une petite copropriété ?

Non. Toute copropriété soumise à la loi du 10 juillet 1965 doit avoir un syndic, quelle que soit sa taille. En revanche, rien n'oblige à prendre un professionnel : un copropriétaire peut être désigné syndic bénévole, ou la copropriété peut s'organiser en syndic coopératif. Les obligations légales, dont le compte bancaire séparé et l'immatriculation au registre national, restent strictement identiques.

▶Combien de temps faut-il pour changer de syndic ?

Comptez deux à trois mois entre la décision de changer et la prise de fonction effective. L'assemblée générale doit se tenir dans les trois mois précédant l'échéance du mandat, la convocation partant au moins 21 jours avant. Ajoutez ensuite le délai de passation prévu à l'article 18-2 : un mois pour les archives et la trésorerie disponible, deux mois de plus pour le solde après apurement des comptes.

▶Le syndic peut-il facturer des frais non prévus au contrat ?

Non. Le contrat type issu du décret du 26 mars 2015 fixe une liste limitative des prestations particulières facturables en supplément du forfait. Un poste qui n'y figure pas ne peut pas donner lieu à facturation, et l'extranet fait partie du forfait obligatoire. L'état daté reste plafonné à 380 € TTC, plafond confirmé par le Conseil d'État le 17 mars 2026.

▶Que faire si le syndic refuse de communiquer les documents ?

Commencez par une demande écrite du conseil syndical, qui dispose d'un droit de communication sur tous les documents relatifs à l'administration de la copropriété. Si le refus persiste, la mise en ligne des documents obligatoires sur l'espace sécurisé peut être obtenue en justice, et le manquement constitue un motif légitime de révocation à faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.

▶Le mandat du syndic peut-il être renouvelé automatiquement ?

Non. Le contrat prend fin à son terme et le renouvellement suppose un vote explicite en assemblée générale à la majorité absolue. La tacite reconduction n'existe pas en matière de mandat de syndic. Si aucune assemblée n'est tenue avant l'échéance, la copropriété se retrouve sans syndic en exercice et doit faire désigner un administrateur provisoire.

▶Qui paie les honoraires de syndic, le propriétaire ou le locataire ?

Le propriétaire. Les honoraires de gestion courante du syndic ne figurent pas dans la liste des charges récupérables sur le locataire fixée par le décret du 26 août 1987. Ils pèsent donc intégralement sur le rendement net du bailleur, au même titre que la taxe foncière et les gros travaux.

▶Un syndic peut-il gérer une copropriété sans compte bancaire séparé ?

Non, plus depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, y compris dans les copropriétés de moins de 15 lots où une dispense était auparavant possible. Le mandat d'un syndic qui n'a pas ouvert ce compte est nul de plein droit trois mois après sa désignation. Si vous découvrez cette situation, la copropriété doit régulariser sans délai et faire nommer si besoin un administrateur provisoire.

Ce qu'il faut retenir

Le syndic n'est pas le propriétaire de l'immeuble, c'est votre mandataire. Son contrat a une échéance, ses honoraires varient de 45 % d'un cabinet à l'autre pour un périmètre identique, et vous n'avez besoin ni de l'accord du conseil syndical ni d'un motif particulier pour soumettre une offre concurrente au vote.

Les deux dates à noter dans votre calendrier sont donc simples : la fin du mandat en cours, et la date de l'assemblée générale annuelle. Tout le reste, y compris le prix que vous payez chaque année, se décide entre les deux.