Capacité d'emprunt 2026 : calculez votre vrai budget

Mis à jour en septembre 2026

Comment se calcule la capacité d'emprunt ?

Votre capacité d'emprunt correspond au montant total qu'une banque accepte de vous prêter compte tenu de vos revenus, de la durée du crédit et du taux d'intérêt. Elle découle d'abord de votre mensualité maximale, plafonnée à 35 % de vos revenus nets par la règle du Haut Conseil de Stabilité Financière, assurance emprunteur comprise. Une fois cette mensualité connue, le capital finançable dépend du taux et de la durée : plus la durée est longue, plus le capital emprunté grimpe pour une même mensualité, mais plus le coût total du crédit augmente. La formule enchaîne donc deux étapes : mensualité maximale égale à 35 % des revenus nets mensuels, puis conversion de cette mensualité en capital selon le taux et la durée retenus. À titre indicatif, sur 25 ans à un taux d'exemple de 3,1 % et hors assurance, chaque tranche de 100 euros de mensualité finance environ 20 900 euros de capital. Ce calcul détermine votre budget d'emprunt, auquel s'ajoutent votre apport et se retranchent les frais annexes pour obtenir votre budget d'achat réel.

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Le tableau ci-dessous donne un ordre de grandeur du capital empruntable selon le revenu net mensuel, sur une durée de 25 ans, à un taux d'exemple de 3,1 %, hors assurance et hors apport. Ces montants sont indicatifs et servent à cadrer un projet, pas à remplacer une étude bancaire personnalisée.

Ces chiffres varient sensiblement avec le taux et la durée. Un même revenu de 3 500 euros finance environ 256 000 euros sur 25 ans, mais tombe autour de 218 000 euros sur 20 ans, la mensualité étant identique mais étalée sur moins de temps. L'apport personnel s'ajoute ensuite à cette capacité pour former votre budget total, tandis que les crédits en cours viennent au contraire réduire la mensualité disponible.

Qu'est-ce que la règle des 35 % et a-t-elle des exceptions ?

La règle des 35 % fixe le taux d'endettement maximum autorisé : la somme de vos mensualités de crédit ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur incluse. Ce seuil s'accompagne d'une durée de prêt plafonnée à 25 ans. Il existe une marge de dérogation : les banques peuvent dépasser ce plafond pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, une flexibilité réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants. Rester sous les 35 % ne garantit pas un accord pour autant, car la banque examine ensuite votre reste à vivre, la stabilité de vos revenus et la tenue de vos comptes. Notre guide du taux d'endettement HCSF détaille la méthode de calcul officielle et les cas où un dossier conforme peut malgré tout être recalé.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Plusieurs leviers permettent d'emprunter davantage sans changer de salaire. Solder un crédit à la consommation avant de déposer le dossier libère immédiatement de la mensualité et améliore le reste à vivre, ce qui agit sur les deux critères que la banque regarde. Allonger la durée du prêt jusqu'au plafond de 25 ans réduit la mensualité et augmente donc le capital finançable, au prix d'un coût total plus élevé. Renforcer l'apport diminue le capital à emprunter et rassure l'établissement, même si acheter reste possible sans apport dans certains cas, comme l'explique notre guide du prêt immobilier sans apport. Faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur allège la charge mensuelle retenue dans le calcul des 35 %, un poste souvent sous-estimé que détaille notre guide de l'assurance emprunteur. Acheter à deux, enfin, additionne les revenus des co-emprunteurs et augmente mécaniquement la capacité commune.

Du budget d'emprunt au budget d'achat réel : quels frais ajouter ou retirer ?

Votre capacité d'emprunt n'est pas votre budget d'achat. Il faut d'abord y ajouter votre apport personnel, puis en retirer les frais qui ne financent pas le bien lui-même. Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et doivent souvent être couverts par l'apport, comme le détaille notre guide des frais de notaire. S'y ajoutent selon les cas les frais de garantie, les frais de dossier bancaire et d'éventuels honoraires d'agence. Une fois ce budget d'achat net établi, la vraie question devient : qu'est-ce que ce montant permet d'acheter concrètement dans la zone visée ? C'est là que les prix affichés dans les annonces induisent souvent en erreur, car ils ne reflètent pas les prix réellement signés. Kazaki s'appuie sur les données DVF, la base officielle des transactions immobilières issue des actes notariés, pour comparer le prix de chaque annonce aux prix réellement payés dans le quartier. Vous savez ainsi si votre budget correspond au marché réel, et non au marché affiché. Pour situer ce budget dans l'ensemble du parcours, notre guide des étapes de l'achat immobilier remet chaque phase dans l'ordre.

Donnez votre budget au Konseillé

Une fois votre capacité d'emprunt estimée, le Konseillé de Kazaki transforme ce chiffre en projet concret. Vous lui indiquez votre budget et vos critères, il qualifie votre recherche, croise les annonces avec les prix réels issus des données DVF et vous dit dans quels secteurs ce budget est cohérent. Décrire mon projet au Konseillé prend quelques minutes et remplace des heures de recoupement manuel entre annonces, simulateurs et bases de prix.

Questions fréquentes

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