Donation immobilière : coût, abattements et forme à choisir

Mis à jour en septembre 2026

Transmettre un bien de son vivant plutôt que de le laisser dans une succession est le levier fiscal le plus puissant de la transmission immobilière en France. Encore faut il savoir ce que ça coûte réellement, quelle forme choisir, et à quelle valeur déclarer le bien. Ce dernier point, celui que presque personne n'anticipe, détermine l'impôt que vos enfants paieront le jour où ils revendront.

Qu'est-ce qu'une donation immobilière et quelles formes peut elle prendre ?

Une donation immobilière est le transfert de la propriété d'un logement, d'un terrain ou de parts de société immobilière, effectué du vivant du donateur et à titre gratuit. Elle passe obligatoirement par un notaire, qui rédige l'acte et le publie au service de la publicité foncière. Contrairement à une vente, elle ne génère aucune plus-value imposable pour celui qui donne.

Deux formes principales existent, et l'écart de coût entre elles est considérable. La donation en pleine propriété transfère l'intégralité des droits sur le bien : l'enfant en devient propriétaire et peut l'habiter, le louer ou le vendre. La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit transfère la propriété juridique tout en laissant au donateur le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. À ce moment, l'enfant récupère automatiquement la pleine propriété sans droits supplémentaires à payer sur cette reconstitution.

L'intérêt fiscal du démembrement tient à l'article 669 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de la nue-propriété selon l'âge du donateur au jour de l'acte. Plus le donateur est jeune, plus l'usufruit qu'il conserve vaut cher, et donc plus la part transmise est faiblement valorisée.

Âge du donateur	Valeur de l'usufruit conservé	Valeur de la nue-propriété transmise
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Concrètement, un parent de 62 ans qui donne la nue-propriété d'une maison estimée 300 000 euros ne transmet fiscalement que 180 000 euros. C'est ce montant, et non la valeur totale du bien, qui sert de base au calcul des droits.

Combien peut on donner sans payer de droits de donation ?

Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 euros en franchise de droits, et cet abattement se reconstitue intégralement tous les quinze ans. Un couple avec deux enfants peut donc transmettre 400 000 euros sans aucun droit à payer, à condition de ne pas avoir déjà utilisé ces abattements au cours des quinze dernières années.

Au delà de l'abattement, un barème progressif s'applique sur la fraction taxable, en ligne directe entre parent et enfant.

Fraction taxable après abattement	Taux
Jusqu'à 8 072 €	5 %
De 8 072 à 12 109 €	10 %
De 12 109 à 15 932 €	15 %
De 15 932 à 552 324 €	20 %
De 552 324 à 902 838 €	30 %
De 902 838 à 1 805 677 €	40 %
Au delà de 1 805 677 €	45 %

D'autres abattements existent selon le lien de parenté : 31 865 euros pour un petit-enfant, 15 932 euros entre frères et sœurs, 7 967 euros pour un neveu ou une nièce, et 80 724 euros entre époux ou partenaires de PACS. Un abattement supplémentaire de 159 325 euros s'applique en faveur d'une personne en situation de handicap, cumulable avec l'abattement lié au lien de parenté.

La combinaison du démembrement et de l'abattement est ce qui fait toute la différence. Reprenons la maison à 300 000 euros donnée par un parent de 62 ans à son unique enfant. En pleine propriété, la base taxable ressort à 200 000 euros après abattement, soit environ 38 200 euros de droits. En nue-propriété, la valeur transmise tombe à 180 000 euros, la base taxable à 80 000 euros, et les droits à environ 14 200 euros. Même bien, même famille, 24 000 euros d'écart.

Combien coûte une donation immobilière chez le notaire ?

Les droits de donation ne sont qu'une partie de la facture. S'y ajoutent les émoluments du notaire, tarifés par décret et calculés sur la valeur du bien transmis selon un barème dégressif, la contribution de sécurité immobilière de 0,60 % de la valeur donnée en pleine propriété, et les débours engagés pour constituer le dossier.

Pour une donation portant sur un bien de 300 000 euros, comptez de l'ordre de 4 000 à 5 500 euros de frais d'acte tout compris, en dehors des droits de donation eux mêmes. Ce montant suit la même logique de tranches que les frais de notaire d'un achat classique, mais avec un barème propre aux actes de transmission.

Un point pratique souvent ignoré : le donateur peut prendre à sa charge les droits de donation sans que ce paiement soit lui même considéré comme une donation supplémentaire. C'est une tolérance fiscale admise de longue date, et elle permet de transmettre un bien net de tout coût pour l'enfant.

Donation simple ou donation-partage : laquelle choisir ?

Avec plusieurs enfants, ce choix pèse plus lourd que le régime fiscal, parce qu'il détermine ce qui se passera au décès du donateur.

Dans une donation simple, la valeur du bien donné est réévaluée au jour du décès pour vérifier l'égalité entre héritiers. Un enfant qui a reçu un appartement valant 200 000 euros en 2010 et qui en vaut 350 000 aujourd'hui sera compté comme ayant reçu 350 000 euros, et devra compenser ses frères et sœurs à hauteur de cette valeur actualisée. C'est la première cause de conflit successoral entre fratries.

Dans une donation-partage, les valeurs sont figées au jour de l'acte, à condition que tous les enfants y participent et reçoivent un lot. La revalorisation ne joue plus, et chacun garde le bénéfice ou supporte la perte de l'évolution de son propre lot. C'est pour cette raison que la donation-partage est systématiquement recommandée dès qu'il y a plusieurs héritiers, même si l'un d'eux reçoit une somme d'argent plutôt qu'un bien.

Dans les deux cas, la réserve héréditaire s'impose. Vous ne pouvez pas avantager librement un enfant au delà de la quotité disponible, qui représente la moitié du patrimoine avec un enfant, un tiers avec deux enfants et un quart avec trois enfants ou plus.

Pourquoi la valeur déclarée du bien est elle si importante ?

C'est le point que la plupart des familles découvrent trop tard. La valeur retenue dans l'acte de donation devient le prix d'acquisition du donataire pour le calcul de sa future plus-value. Une valeur sous évaluée réduit les droits de donation aujourd'hui, mais gonfle mécaniquement la plus-value imposable le jour de la revente, taxée à 36,2 % avant abattements. Notre guide sur la plus-value immobilière détaille ce mécanisme de report.

Une sous évaluation expose aussi à un redressement. L'administration fiscale dispose d'un délai de reprise de trois ans, porté à six ans si le bien n'a pas été déclaré, et elle compare la valeur déclarée aux transactions réelles du secteur. Les pénalités vont de 10 à 80 % des droits éludés selon la bonne foi retenue.

La valeur à retenir est donc la valeur vénale réelle du bien au jour de l'acte, celle à laquelle il se vendrait dans des conditions normales de marché. Les données DVF, qui recensent l'intégralité des transactions enregistrées en France depuis 2014 avec le prix réellement signé, la surface et l'adresse, sont précisément la source que l'administration mobilise pour contester une valeur. C'est aussi celle que Kazaki exploite pour situer un bien par rapport aux ventes réelles de son quartier, plutôt que par rapport aux prix affichés en annonce, qui intègrent en moyenne 5 à 8 % de marge de négociation. Documenter la valeur déclarée avec des comparables DVF est la meilleure protection contre un redressement, et notre guide sur l'estimation immobilière détaille la méthode.

Vous pouvez obtenir gratuitement une fourchette fondée sur les transactions réelles de votre secteur sur kazaki.fr/estimation.

Le Konseillé de Kazaki est un conseiller IA gratuit qui qualifie un projet immobilier en conversation. Décrivez lui le bien, sa commune et votre situation familiale : il situe sa valeur par rapport aux transactions DVF du quartier et vous indique quels éléments réunir avant votre rendez vous chez le notaire.

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Questions fréquentes sur la donation immobilière

▶Peut on annuler une donation immobilière ?

Très difficilement. Une donation est en principe irrévocable. Trois cas seulement permettent la révocation : l'inexécution des charges imposées au donataire, l'ingratitude caractérisée, et la survenance d'un enfant lorsque cette clause a été prévue. La donation entre époux de biens présents fait exception et reste librement révocable.

▶Le donateur peut il continuer à habiter le bien après la donation ?

Oui, s'il conserve l'usufruit ou un droit d'usage et d'habitation. Avec une donation en pleine propriété, il perd ce droit sauf convention particulière. C'est la raison principale pour laquelle la donation avec réserve d'usufruit est de loin la formule la plus utilisée pour la résidence principale.

▶Que se passe t il si le bien est encore grevé d'un crédit ?

La donation reste possible, mais elle suppose l'accord de la banque, qui détient une hypothèque sur le bien. Le prêt peut être transféré au donataire ou rester à la charge du donateur selon ce que prévoit l'acte. Une donation avec prise en charge du passif est requalifiée partiellement en cession à titre onéreux, ce qui peut déclencher une plus-value.

▶Faut il déclarer une donation immobilière aux impôts ?

C'est le notaire qui s'en charge. Il enregistre l'acte, calcule les droits et les reverse à l'administration fiscale. Le donataire n'a aucune démarche déclarative personnelle à effectuer pour une donation immobilière, contrairement aux dons de sommes d'argent.

▶Quel document conserver après une donation ?

L'attestation notariée publiée au service de la publicité foncière, qui tient lieu de titre de propriété pour le donataire. Elle mentionne la valeur retenue, information indispensable des années plus tard pour calculer la plus-value en cas de revente. Notre guide sur l'attestation de propriété explique comment la récupérer si elle a été égarée.

Ce qu'il faut retenir

La donation immobilière repose sur trois décisions. La forme d'abord : la réserve d'usufruit réduit fortement la base taxable et laisse au donateur l'usage du bien. Le cadre ensuite : la donation-partage fige les valeurs et évite la réévaluation au décès, ce qui désamorce la principale source de conflit entre héritiers. La valeur enfin, qui commande à la fois les droits payés aujourd'hui et l'impôt sur la plus-value de vos enfants demain. Une valeur juste, documentée par des comparables réels, coûte un peu plus à l'entrée et évite deux risques bien plus coûteux à la sortie.