Plus-value immobilière 2026 : la réforme des 17 ans n'a jamais été votée

Si vous avez cherché "plus-value immobilière 2026" ces derniers mois, vous êtes probablement tombé sur des barèmes annonçant une exonération totale au bout de 17 ans et des prélèvements sociaux à 18,6 %. Ces chiffres circulent sur des sites bien référencés. Ils ne correspondent à aucun texte en vigueur.

Voici ce que dit réellement la loi, et où se trouve le vrai changement fiscal de 2026, celui dont on parle beaucoup moins et qui peut multiplier votre impôt par trois.

Comment se calcule la plus-value immobilière en 2026 ?

La plus-value imposable est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré des frais et des travaux, réduite d'un abattement pour durée de détention, puis taxée à 36,2 %. Le calcul est entièrement pris en charge par le notaire, qui établit la déclaration 2048-IMM et prélève l'impôt sur le prix de vente avant de vous verser le solde. Vous n'avez aucune démarche déclarative à faire.

Étape	Ce qu'on retient	Point de vigilance
Prix de cession	Prix de vente diminué des frais supportés par le vendeur (agence si à sa charge, diagnostics, mainlevée d'hypothèque)	Sur justificatifs uniquement
Prix d'acquisition	Prix payé tel que stipulé dans l'acte, ou valeur déclarée en cas de succession ou donation	Nécessite l'attestation ou le titre avec date et prix
• frais d'acquisition	Au réel sur factures, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat	Le forfait ne se justifie pas, il s'applique de droit
• travaux	Au réel sur factures d'entreprise, ou forfait de 15 % après 5 ans de détention	Le forfait s'applique même sans travaux réalisés
= plus-value brute	Différence entre les deux	Une moins-value n'est ni imputable ni reportable
• abattements	Selon la durée de détention, barèmes différents pour l'IR et les prélèvements sociaux	Deux calculs distincts à mener en parallèle
= plus-value nette imposable	Base de l'impôt et de la surtaxe	C'est ce montant, pas la plus-value brute, qui déclenche la surtaxe

Le régime est codifié aux articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts. Il concerne toutes les cessions de logements, terrains, parts de SCI ou de SCPI dès lors qu'il ne s'agit pas de votre résidence principale.

Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?

19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, auxquels s'ajoute une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 euros de plus-value nette imposable.

Un point important pour 2026 : les plus-values immobilières ne sont pas concernées par la hausse de CSG sur les revenus du patrimoine. Les prélèvements sociaux restent décomposés en CSG à 9,2 %, CRDS à 0,5 % et prélèvement de solidarité à 7,5 %. Les sites qui annoncent 18,6 % appliquent aux plus-values immobilières une mesure qui vise les revenus de capitaux mobiliers.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Prévue par l'article 1609 nonies G du CGI, elle ne s'applique qu'aux logements, pas aux terrains à bâtir.

Plus-value nette imposable	Taux
50 001 à 60 000 €	2 % avec lissage
60 001 à 100 000 €	2 %
100 001 à 110 000 €	3 % avec lissage
110 001 à 150 000 €	3 %
150 001 à 200 000 €	4 % avec lissage sur la première tranche
200 001 à 250 000 €	5 % avec lissage sur la première tranche
Au-delà de 250 000 €	6 % avec lissage sur la première tranche

Deux mécaniques à connaître. La surtaxe se calcule sur la totalité de la plus-value nette, pas seulement sur la fraction au-dessus de 50 000 euros. Et le seuil de 50 000 euros s'apprécie par quote-part : deux personnes en indivision à parts égales qui réalisent 90 000 euros de plus-value nette sont chacune sous le seuil et échappent intégralement à la surtaxe.

Au bout de combien d'années n'y a-t-il plus de plus-value à payer ?

22 ans pour être exonéré d'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, vous ne payez plus que 17,2 %.

Les deux barèmes ne progressent pas au même rythme, ce qui explique l'écart de huit ans.

Durée de détention	Abattement IR	Abattement prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 % (exonération totale atteinte)	1,60 %
De la 23e à la 30e année	Exonéré	9 % par an
Au-delà de 30 ans	Exonéré	Exonéré

Le même bien, trois durées de détention

Prenons un appartement acheté 200 000 euros et revendu 300 000 euros, sans travaux justifiés.

Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 15 000 de forfait frais (7,5 %) + 30 000 de forfait travaux (15 %, à partir de 5 ans de détention) = 245 000 euros. Plus-value brute : 55 000 euros.

Durée	Base IR après abattement	Base PS après abattement	Impôt total
8 ans	45 100 € (abattement 18 %)	52 277 € (abattement 4,95 %)	environ 17 561 €
15 ans	21 780 € (abattement 60 %)	45 925 € (abattement 16,5 %)	environ 12 037 €
25 ans	0 € (exonéré)	25 355 € (abattement 53,9 %)	environ 4 361 €

À 8 ans de détention, l'État prend près d'un tiers du gain. À 25 ans, moins de 8 %. C'est aussi pour ça que le forfait travaux de 15 % mérite qu'on s'y arrête : dans cet exemple, il retire à lui seul 30 000 euros de base imposable, soit environ 10 000 euros d'impôt économisé, sans le moindre justificatif.

L'exonération à 17 ans est-elle entrée en vigueur en 2026 ?

Non. L'amendement a été adopté par l'Assemblée nationale le 3 novembre 2025, mais il n'a pas été retenu dans la loi de finances promulguée le 19 février 2026. Le régime applicable reste 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le projet de loi de finances 2026 a donné lieu à un débat inhabituellement dense sur les plus-values immobilières. Voici ce qui a été proposé, et ce qu'il en reste.

Mesure proposée	Origine	Statut
Exonération d'IR ramenée de 22 à 17 ans	Amendement adopté par l'Assemblée le 3 novembre 2025	Non retenue dans le texte final
Suppression pure et simple de l'abattement pour durée de détention	Version votée au Sénat	Non retenue
Abrogation de la surtaxe sur les plus-values élevées	Version votée au Sénat	Non retenue
Condition de durée minimale d'occupation pour l'exonération de résidence principale	Discussion parlementaire	Non retenue
Application de la hausse de CSG aux plus-values immobilières	Confusion fréquente avec la LFSS	Ne concerne que les revenus de capitaux mobiliers

La conséquence pratique est simple : ne calez pas une date de vente sur une réforme non votée. Un propriétaire qui aurait décidé de vendre en 2026 parce qu'il atteint 17 ans de détention paiera l'impôt plein sur un abattement de 72 %, pas zéro. L'écart se chiffre en milliers d'euros.

Cela dit, le sujet n'est pas clos. Les mêmes mesures reviendront probablement dans le débat budgétaire suivant. Si votre arbitrage dépend d'un palier fiscal, vérifiez l'état du droit au moment de signer, pas au moment de vous décider.

Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?

Oui. Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du montant des amortissements immobiliers déduits pendant la période de location meublée. La mesure s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

C'est le vrai changement de fiscalité immobilière de ces deux années, et il est passé largement sous le radar médiatique par rapport à la réforme fantôme des 17 ans.

Le point qui fait mal : la portée rétroactive

Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a tranché la question que tout le monde se posait. Ce sont tous les amortissements déduits depuis l'acquisition qui sont réintégrés, quelle que soit la date de mise en location. Il n'existe aucune clause de sauvegarde pour les amortissements pratiqués avant 2025.

Autrement dit : si vous amortissez un bien en LMNP depuis 2012 et que vous vendez en 2026, ce sont quatorze années d'amortissements qui viennent gonfler votre base imposable.

Ce que ça change en euros

Un appartement acheté 200 000 euros en 2014, loué en meublé au réel, revendu 260 000 euros en 2026. Amortissements immobiliers cumulés : 70 000 euros.

	Avant la réforme	Depuis le 15 février 2025
Prix d'acquisition majoré	245 000 €	175 000 € (245 000 - 70 000)
Plus-value brute	15 000 €	85 000 €
Abattement à 12 ans	42 % IR / 11,55 % PS	42 % IR / 11,55 % PS
Impôt total approximatif	environ 2 936 €	environ 16 638 €

L'impôt est multiplié par plus de cinq sur cette configuration, sans que le prix de vente ait bougé d'un euro.

Les quatre exceptions à connaître

//Les amortissements mobiliers ne sont pas réintégrés. Seuls les amortissements portant sur l'immeuble le sont. Si votre comptable a bien ventilé mobilier et immobilier dans la liasse, vous économisez sur la part mobilière.
//Les amortissements différés non plus. Le texte vise les amortissements admis en déduction du résultat fiscal. Ceux qui sont restés en stock, jamais effectivement déduits parce que le résultat était déjà négatif, n'augmentent pas la base.
//Les résidences services sont exonérées. Résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent expressément au dispositif.
//Les structures à l'IS sont hors champ. Une SCI ou une SARL de famille à l'impôt sur les sociétés relève du régime des plus-values professionnelles. Attention toutefois : apporter un bien détenu en direct à une structure à l'IS constitue une cession à titre onéreux, qui déclenche immédiatement la plus-value que vous cherchiez à éviter.

Si vous hésitez encore sur votre régime de location, notre comparatif location vide ou meublée intègre désormais ce coût de sortie, qui change l'arbitrage sur les détentions longues. Le guide LMNP ou LMP détaille de son côté les seuils de bascule entre les deux statuts.

Quels frais peut-on déduire de la plus-value immobilière ?

Deux postes viennent majorer le prix d'acquisition, et donc réduire la plus-value : les frais d'acquisition et les travaux. Pour chacun, vous avez le choix entre le réel sur justificatifs et un forfait automatique.

Poste	Au réel	Au forfait	Condition
Frais d'acquisition	Droits de mutation, émoluments du notaire, frais d'agence à la charge de l'acquéreur	7,5 % du prix d'achat	Aucune, le forfait s'applique de droit
Travaux	Construction, reconstruction, agrandissement, amélioration, sur factures d'entreprise	15 % du prix d'achat	Forfait réservé aux biens détenus depuis plus de 5 ans

Trois précisions qui font la différence.

Le forfait travaux ne se justifie pas. Vous n'avez rien à prouver, ni facture, ni devis. Sur un bien à 200 000 euros détenu depuis six ans, c'est 30 000 euros de base imposable en moins. Beaucoup de vendeurs qui ont réellement fait des travaux pour 12 000 euros ont intérêt à prendre le forfait plutôt que le réel.

Les travaux au réel excluent l'entretien courant. Peinture, papier peint, remplacement d'un équipement à l'identique, réparations locatives : rien de tout cela ne compte. Seuls les travaux qui apportent quelque chose de nouveau au bien sont retenus, et uniquement s'ils ont été réalisés par une entreprise. Vos achats de matériaux en magasin de bricolage ne sont pas déductibles, même avec la facture.

Les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne comptent pas deux fois. Si vous les avez passés en charges pendant la location, vous ne pouvez pas les réutiliser ici.

Pour reconstituer le prix d'acquisition et les frais réellement acquittés, il vous faut l'acte de vente d'origine ou l'attestation de propriété avec date et prix. Si vous ne l'avez plus, elle se récupère pour 15 euros auprès du service de la publicité foncière. Le détail de ce que recouvrent les frais d'acquisition figure dans notre guide des frais de notaire.

Quand est-on exonéré de plus-value immobilière ?

La résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée de détention. S'y ajoutent plusieurs cas prévus par l'article 150 U du CGI.

Cas d'exonération	Condition principale
Résidence principale	Occupation effective au jour de la cession, sans durée minimale
Durée de détention	22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux
Petite cession	Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié par bien et par vendeur
Première cession d'un logement autre que la résidence principale	Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédents, et remployer le prix dans l'acquisition d'une résidence principale sous 24 mois
Retraités et invalides de condition modeste	Revenu fiscal de référence sous plafond et non-assujettissement à l'IFI
Personnes en maison de retraite ou établissement de soins	Cession dans les 2 ans du départ, sous conditions de ressources
Non-résidents	Exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette, sous conditions de résidence antérieure en France
Expropriation	Remploi de l'indemnité dans les 12 mois
Cession au profit du logement social	Engagement de l'acquéreur, dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027

Le cas le plus mal compris est celui de la résidence principale. L'exonération suppose une occupation effective et habituelle au jour de la vente. Un bien quitté deux ans plus tôt et laissé vacant ne bénéficie plus de l'exonération, sauf si la mise en vente a suivi le départ dans un délai normal, apprécié en général autour d'un an dans un marché fluide. Ce point est régulièrement contrôlé.

Comment réduire légalement l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Trois leviers, dans l'ordre où ils rapportent le plus.

Passer un palier d'abattement avant de signer. L'abattement se calcule par périodes de douze mois pleines à compter de la date d'acquisition figurant dans l'acte. Une signature décalée de quelques semaines peut valoir une année entière d'abattement supplémentaire, soit 6 % de la base IR et 1,65 % de la base sociale. Sur une plus-value brute de 80 000 euros, cela représente environ 1 130 euros. C'est le levier le moins coûteux à activer et le plus souvent négligé.

Arbitrer entre forfait et réel sur les travaux. Comparez systématiquement les deux, le forfait de 15 % l'emporte plus souvent qu'on ne le croit. Et si le réel est plus favorable, ressortez les factures d'entreprise : elles se périment moins vite que la mémoire.

Comparer vente et donation. Donner un bien à ses enfants n'engendre aucune plus-value imposable, et les abattements de 100 000 euros par parent et par enfant se reconstituent tous les quinze ans. Le donataire repart avec une valeur d'acquisition égale à la valeur déclarée dans l'acte de donation, ce qui efface la plus-value latente. C'est particulièrement pertinent sur un bien LMNP fortement amorti, où la réforme de 2025 rend la revente très coûteuse.

Deux réflexes complémentaires selon votre situation. En indivision ou en couple non marié, le seuil de 50 000 euros de la surtaxe s'apprécie par quote-part, ce qui peut suffire à l'annuler. Et si vous vendez pour racheter, notre guide sur la vente en cascade montre comment enchaîner les deux opérations sans prêt relais, ce qui évite d'être contraint de vendre dans l'urgence à un moment fiscalement défavorable.

Ces arbitrages dépendent de votre situation personnelle. Kazaki n'est pas un conseil fiscal : au-delà d'un certain montant, la consultation d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste se rentabilise largement.

Qui déclare et qui paie la plus-value immobilière ?

Le notaire. Il établit la déclaration n° 2048-IMM lors de la signature de l'acte authentique, calcule l'impôt et la surtaxe éventuelle, les prélève directement sur le prix de vente et les reverse à l'administration fiscale. Vous recevez le solde net.

Deux obligations vous incombent tout de même. La plus-value nette imposable doit être reportée sur votre déclaration de revenus de l'année suivante, à titre informatif : elle n'est pas imposée une seconde fois, mais elle entre dans votre revenu fiscal de référence, ce qui peut affecter vos droits à certaines aides ou exonérations l'année d'après. Et si vous vendez un terrain à bâtir, c'est la déclaration 2048-TAB qui s'applique.

Questions fréquentes

▶Que se passe-t-il si je vends un bien reçu en héritage ?

Il n'y a pas de prix d'achat, donc c'est la valeur retenue dans la déclaration de succession qui sert de prix d'acquisition. La durée de détention se compte à partir de la date du décès, pas de la date à laquelle le défunt avait acheté le bien. Une vente rapide après un héritage génère donc souvent une plus-value faible, la valeur successorale ayant été évaluée au prix du marché du moment.

▶La plus-value est-elle imposable en cas de divorce ?

Le partage d'un bien entre ex-époux n'est pas une cession imposable, il donne lieu à un droit de partage. En revanche, si le bien est vendu à un tiers, la plus-value s'applique normalement, sauf s'il s'agit encore de la résidence principale de l'un des deux au jour de la vente. Ce dernier point est expressément admis même si l'autre a déjà quitté les lieux.

▶Que se passe-t-il si je vends à perte ?

Rien, fiscalement. Une moins-value immobilière n'est ni imputable sur une plus-value réalisée la même année, ni reportable sur les années suivantes. C'est une asymétrie du régime : l'État partage les gains mais pas les pertes.

▶Faut-il déclarer la plus-value sur sa déclaration de revenus ?

Oui, à titre informatif, même si l'impôt a déjà été prélevé par le notaire. Le montant est reporté dans la case dédiée de la déclaration 2042-C. Il n'est pas taxé une seconde fois mais entre dans le revenu fiscal de référence de l'année.

▶La plus-value compte-t-elle dans le revenu fiscal de référence ?

Oui. C'est un effet de bord souvent découvert trop tard : une plus-value importante peut faire perdre l'année suivante le bénéfice d'exonérations liées aux ressources, comme certains dégrèvements de taxe foncière ou des aides sous condition de revenus.

▶Que se passe-t-il si je vends à un membre de ma famille ?

Le régime est identique à celui d'une vente à un tiers. Attention toutefois au prix : une vente nettement en dessous de la valeur de marché peut être requalifiée en donation déguisée par l'administration, avec rappel des droits de mutation et pénalités. Si l'intention est de transmettre, la donation en bonne et due forme est plus sûre et souvent moins coûteuse.

▶Le forfait travaux de 15 % s'applique-t-il si je n'ai fait aucun travaux ?

Oui. Le forfait est un droit ouvert dès lors que le bien est détenu depuis plus de cinq ans, sans justificatif ni condition de réalisation effective de travaux. Vous choisissez entre le forfait et le réel, l'administration ne peut pas vous imposer le second.