Les passoires thermiques représentent encore 30 % du parc immobilier français. Elles s'affichent à prix décoté, et depuis l'interdiction de location des DPE G en janvier 2025, la pression sur les vendeurs s'accentue. Faut-il en profiter ? La réponse dépend de votre projet.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique exactement ?
On appelle passoire thermique tout logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique. Ces biens consomment plus de 330 kWh/m²/an d'énergie primaire, soit 2 à 3 fois plus qu'un logement de classe D standard.
En France, environ 7 millions de logements sont concernés, majoritairement construits avant 1975 : murs non isolés, fenêtres simple vitrage, chauffage électrique à effet joule ou chaudière fioul ancienne. La facture énergétique annuelle peut dépasser 3 000 à 5 000 € pour un appartement de 80 m².
💡 Dans les conversations enregistrées par Kazaki, le Konseillé a explicitement mis en garde un acheteur face à une maison DPE G à Châlons-en-Champagne affichée à 199 000 € : « passoire énergétique, prévoir 20 000 à 40 000 € de travaux ». Le bien a été écarté au profit d'un DPE B à Prosnes. Ce type d'alerte est systématique dans les recommandations de Kazaki.
Que dit la loi sur les passoires thermiques depuis 2025 ?
La loi Climat et Résilience a instauré des interdictions progressives de mise en location.
Depuis janvier 2025 : les DPE G ne peuvent plus être loués. Cette interdiction s'applique aux nouveaux contrats et aux renouvellements. Les baux signés avant cette date peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme naturel, mais ne peuvent ni être renouvelés ni faire l'objet d'une révision de loyer.
Janvier 2028 : les DPE F rejoindront la liste.
Janvier 2034 : les DPE E seront à leur tour concernés.
Depuis 2022 déjà, les logements F et G ne peuvent pas faire l'objet d'une augmentation de loyer, même indexée. Et depuis avril 2023, leur vente impose de fournir un audit énergétique complet en plus du DPE standard.
Ces mesures ne concernent que la location. La vente et l'occupation en résidence principale restent libres.
Quelle décote peut-on négocier sur une passoire thermique ?
La décote d'une passoire thermique est documentée et mesurable. Les Notaires de France estiment un écart moyen de 15 à 25 % entre un bien DPE A/B et un DPE F/G sur les marchés tendus. Dans les marchés détendus, cet écart peut atteindre 30 %.
La logique de négociation : estimez le coût des travaux pour passer de G ou F à D minimum, puis déduisez ce montant du prix affiché. Les ordres de grandeur pour une rénovation énergétique : isolation des combles (2 000 à 6 000 €), isolation des murs par l'extérieur (15 000 à 30 000 €), remplacement d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur (10 000 à 18 000 €), remplacement des fenêtres (5 000 à 15 000 €).
Pour passer d'un DPE G à D, une rénovation globale coûte généralement 25 000 à 50 000 € selon la taille et l'état du bien. L'audit énergétique obligatoire depuis avril 2023 vous donne un chiffrage précis par poste de travaux.
Acheter pour y vivre : dans quels cas une passoire peut valoir le coup ?
Pour une résidence principale, une passoire thermique peut être une opportunité réelle si trois conditions sont réunies.
La première : le prix décoté, additionné au coût des travaux, reste inférieur au prix d'un bien équivalent rénové dans le même secteur. La deuxième : vous mobilisez les aides disponibles (MaPrimeRénov' jusqu'à 70 % des travaux selon vos revenus, éco-PTZ jusqu'à 50 000 € sans conditions de ressources, TVA à 5,5 %, primes CEE). La troisième : vous n'avez pas besoin de revendre rapidement.
Un exemple concret : une maison DPE G affichée à 180 000 € dans une zone où l'équivalent rénové vaut 240 000 €. Après 40 000 € de travaux dont 20 000 € couverts par les aides, vous obtenez un bien rénové pour 200 000 €, soit 40 000 € moins cher que le marché, avec une facture énergétique divisée par trois et un DPE qui ne pénalise plus la revente.
Acheter pour louer : quels sont les risques réels ?
Pour un projet locatif, la situation est très différente. Acheter un DPE G aujourd'hui pour le louer sans rénover immédiatement, c'est acheter un bien illégalement non-louable. Les risques sont concrets : sanctions pour le propriétaire qui loue malgré l'interdiction, droit du locataire à résilier le bail et demander des dommages-intérêts, blocage définitif de la révision des loyers.
Si vous achetez pour investir, intégrez le coût total de la rénovation dans votre plan de financement dès le départ. Un DPE G rénové en DPE C peut redevenir très rentable, mais il faut avoir la trésorerie pour le faire sans attendre.
Comment Kazaki peut aider pour l'analyse d'une passoire thermique
Le Konseillé de Kazaki analyse les annonces de passoires thermiques en croisant le prix affiché avec les données DVF (transactions réelles enregistrées par la DGFiP) et les estimations de travaux. Selon les données DVF analysées par Kazaki, les biens DPE F et G se négocient en moyenne 20 % en dessous du prix initial affiché dans le Grand Est, avec des délais de vente deux fois plus longs que les biens DPE C ou D.
En posant simplement l'adresse du bien dans le Konseillé, vous obtenez une évaluation du prix au m² par rapport aux transactions réelles du secteur, une alerte sur le DPE et une estimation des travaux à prévoir.
Retrouvez le guide complet sur le DPE immobilier → pour comprendre toutes les étiquettes et les aides disponibles.
FAQ
▶Un propriétaire peut-il louer un DPE G en 2026 ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G est interdit à la location pour les nouveaux contrats et les renouvellements. Les baux en cours avant cette date peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme, mais ne peuvent pas être renouvelés ni faire l'objet d'une révision de loyer.
▶Peut-on acheter une maison DPE F en 2026 ?
Oui, l'achat est toujours possible. L'interdiction de location des F n'entrera en vigueur qu'en janvier 2028. Mais si vous envisagez de le louer, vous devrez avoir réalisé les travaux nécessaires avant cette date.
▶Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?
MaPrimeRénov' (35 à 70 % selon revenus), éco-PTZ jusqu'à 50 000 €, TVA à 5,5 %, primes CEE versées par les fournisseurs d'énergie. Ces dispositifs sont cumulables. Le montant précis dépend de vos revenus, de la zone géographique et des travaux réalisés.
▶Une passoire thermique peut-elle être revendue sans travaux ?
Oui, la revente reste légalement possible sans obligation de travaux pour les propriétaires-occupants. Mais la valeur de marché sera pénalisée et les acheteurs potentiels de plus en plus rares sans décote significative.
▶Comment savoir si les travaux changeront vraiment l'étiquette DPE ?
L'audit énergétique (obligatoire pour les ventes F/G depuis avril 2023) présente des scénarios de travaux avec la nouvelle étiquette projetée. Après les travaux, un nouveau DPE doit être réalisé pour que la nouvelle note soit opposable.
