Zone tendue et encadrement des loyers : tout se joue le 23 novembre 2026

Mis à jour en juillet 2026

Deux dispositifs portent des noms proches, s'appliquent à des territoires différents et n'obéissent pas au même calendrier. La quasi-totalité des articles en ligne les confond, ce qui conduit des bailleurs à s'appliquer des plafonds qui ne les concernent pas, et d'autres à ignorer ceux qui s'imposent à eux.

Et l'un des deux expire dans quatre mois.

Zone tendue et encadrement des loyers, est-ce la même chose ?

Non. La zone tendue est un zonage réglementaire qui couvre environ 1 150 communes et déclenche quatre règles automatiques, dont un plafonnement de la hausse du loyer à la relocation. L'encadrement strict des loyers est une expérimentation issue de la loi ELAN qui ne s'applique que dans neuf territoires, où un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral plafonne le loyer en valeur absolue. Être en zone tendue ne signifie donc pas que votre loyer est plafonné à un montant au mètre carré.

	Zone tendue	Encadrement strict des loyers
Base légale	Décret n° 2013-392, loi du 6 juillet 1989	Article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018
Périmètre	Environ 1 150 communes, 28 agglomérations	9 territoires, une soixantaine de communes
Adhésion	Automatique, par décret	Volontaire, sur candidature de la collectivité
Ce qui est plafonné	La hausse par rapport au loyer précédent	Le loyer lui-même, en euros par mètre carré
Référence	Dernier loyer appliqué, révisé de l'IRL	Loyer de référence majoré par quartier et type de bien
Échéance	Reconduit jusqu'au 31 juillet 2027	23 novembre 2026, sauf prolongation

Les deux dispositifs se cumulent là où ils coexistent. À Paris ou à Lille, vous devez respecter à la fois le plafond de relocation et le loyer de référence majoré, en retenant le plus contraignant des deux.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Le classement résulte du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, actualisé depuis, en dernier lieu par le décret du 22 décembre 2025. Quand une commune est classée, c'est l'intégralité de son territoire qui l'est : il n'y a pas de découpage par quartier.

Le classement déclenche quatre conséquences, sans aucune formalité.

Conséquence	Pour qui	Base légale
Préavis du locataire ramené à 1 mois	Locataire, location vide	Article 15 de la loi du 6 juillet 1989
Plafonnement de la hausse du loyer à la relocation et au renouvellement	Bailleur	Article 18 de la loi de 1989, décret annuel
Taxe sur les logements vacants	Propriétaire d'un bien vide depuis plus de 12 mois	Article 232 du CGI
Majoration possible de la taxe d'habitation sur résidence secondaire	Propriétaire d'une résidence secondaire	Article 1407 ter du CGI, sur délibération communale

Le préavis d'un mois ne concerne que les locations vides. En meublé, il est déjà d'un mois partout en France, zone tendue ou non. C'est l'une des confusions les plus fréquentes dans les congés de locataires.

Ma commune est-elle en zone tendue ?

La vérification se fait sur le simulateur officiel de service-public.fr ou directement dans le texte du décret sur Légifrance. Mais attention à un piège : deux périmètres coexistent aujourd'hui, et ils ne se recouvrent pas.

Le premier est celui du décret 2013-392, qui commande le préavis d'un mois et le plafonnement de la relocation. Le second, issu du décret n° 2023-822 du 25 août 2023, est nettement plus large et sert à déterminer l'assujettissement à la taxe sur les logements vacants. Une commune peut donc être concernée par la TLV sans que le préavis d'un mois s'y applique.

Un arrêté du 3 octobre 2023 a par ailleurs ajouté 154 communes au classement, parmi lesquelles Troyes, Colmar, Besançon, Arras et Vannes. Ces ajouts visent désormais les couronnes périurbaines et les villes moyennes, pas seulement les grandes métropoles.

Dans le Grand Est, cela dessine trois situations différentes pour un même investisseur. Une agglomération comme celle de Lille cumule zone tendue et encadrement strict. Strasbourg figure parmi les 28 agglomérations classées mais n'applique pas l'encadrement strict. Et une bonne partie des villes moyennes reste hors de tout dispositif, avec un loyer libre à la relocation.

À vérifier avant chaque bail : le classement évolue à chaque révision du zonage. Une commune peut entrer dans le périmètre ou en sortir. Contrôlez la liste à la date de signature, pas à celle de l'achat.

Comment fixer le loyer d'une relocation en zone tendue ?

Vous ne pouvez pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, éventuellement révisé de l'IRL s'il ne l'a pas été dans les douze derniers mois. C'est la règle par défaut, posée par le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, reconduit chaque année.

Point d'actualité : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 vient de reconduire ce plafonnement à l'identique pour les contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Il survivra donc à l'échéance de novembre 2026 de l'encadrement strict, quoi qu'il advienne de ce dernier.

Les quatre cas où vous pouvez sortir de la règle

Situation	Hausse autorisée
Travaux d'amélioration importants depuis le départ du locataire	Majoration annuelle plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux
Loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage	Hausse limitée à la moitié de l'écart constaté
Logement vacant depuis plus de 18 mois	Loyer fixé librement, sous réserve de l'encadrement strict s'il s'applique
Loyer non révisé depuis plus de 12 mois	Application de l'IRL

La condition que presque personne ne mentionne

Ces dérogations sont conditionnées à la performance énergétique du logement. Un bien classé F ou G au DPE est exclu du bénéfice du décret : aucune hausse de loyer n'est possible à la relocation, ni par travaux, ni par sous-évaluation, ni après dix-huit mois de vacance. Le gel s'applique d'ailleurs partout en France depuis le 24 août 2022, zone tendue ou non, en application de la loi Climat et Résilience.

Autrement dit : sur une passoire thermique, votre loyer est figé en valeur nominale jusqu'à ce que vous ayez fait les travaux et refait le DPE. C'est un coût d'opportunité qui s'ajoute au coût du chantier, et que peu de calculs de rentabilité intègrent. Notre analyse de l'achat d'une passoire thermique chiffre l'opération complète.

Une précision utile au renouvellement du bail, où les règles diffèrent légèrement : la seule réalisation de travaux ne suffit pas à justifier une hausse. Il faut en plus démontrer que le loyer est manifestement sous-évalué par référence au voisinage, avec des références chiffrées à l'appui.

Comment fonctionne l'encadrement strict des loyers ?

Dans les neuf territoires concernés, un arrêté préfectoral fixe chaque année trois valeurs par quartier, par nombre de pièces, par époque de construction et selon que le logement est meublé ou vide : un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Votre loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable.

Les territoires actuellement couverts : Paris, Lille avec Hellemmes et Lomme, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole et le Pays Basque. D'autres agglomérations ont candidaté ou sont entrées dans le dispositif plus récemment, donc vérifiez auprès de la préfecture ou de l'ADIL de votre département plutôt que de vous fier à une liste trouvée en ligne.

Les mentions obligatoires du bail

C'est le point faible de la plupart des baux, et celui qui rend le contrat attaquable. Dans une zone sous encadrement strict, le bail doit mentionner :

//Le loyer de référence applicable au logement
//Le loyer de référence majoré
//Le montant du complément de loyer, le cas échéant, et les caractéristiques qui le justifient
//Le dernier loyer acquitté par le précédent locataire, avec sa date de dernière révision

L'absence de ces mentions ouvre au locataire une action en diminution de loyer. Sur un bail signé dans la précipitation avec un modèle générique téléchargé en ligne, l'oubli est fréquent.

Qu'est-ce qu'un complément de loyer et quand est-il justifié ?

Un supplément que le bailleur peut appliquer au-delà du loyer de référence majoré, à condition que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du même quartier.

La jurisprudence et les commissions de conciliation ont progressivement resserré la notion. Ce qui est généralement admis : une terrasse spacieuse, une vue remarquable, une hauteur sous plafond exceptionnelle, des équipements de très haut de gamme, une double exposition rare dans le quartier.

Ce qui est systématiquement rejeté : un ascenseur, une cave, un balcon standard, une cuisine équipée, un bon état général, la proximité d'un métro. Autrement dit, tout ce qui est normal dans le parc de référence ne justifie rien, puisque le loyer de référence en tient déjà compte.

Le complément de loyer est le point le plus contesté du dispositif, et c'est aussi celui que tous les scénarios de prolongation prévoient de durcir. Si vous en appliquez un, documentez-le précisément dans le bail avec photos et descriptif : c'est votre seule défense en cas de contestation.

L'encadrement des loyers s'arrête-t-il le 23 novembre 2026 ?

En l'état du droit, oui. L'expérimentation a été lancée pour cinq ans par la loi ELAN du 23 novembre 2018, portée à huit ans par la loi 3DS du 21 février 2022. Sans texte voté avant cette date, l'extinction est automatique et les loyers redeviennent libres dans les neuf territoires, sous la seule réserve du plafonnement de relocation.

Mais l'issue politique reste ouverte. Le rapport d'évaluation gouvernemental, remis en juin 2026, conclut à des effets ambivalents sans trancher. Fin juin, le ministre du Logement s'est prononcé pour une prolongation transitoire de deux ans, en s'appuyant sur une proposition de loi déjà adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 et amendée pour renoncer à la pérennisation. Le texte doit être examiné au Sénat à la rentrée.

Scénario	Conséquence pour le bailleur
Prolongation de deux ans, périmètre inchangé	Statu quo jusqu'en 2028, avec un complément de loyer probablement durci
Pérennisation et ouverture aux communes volontaires	Extension possible à de nouvelles agglomérations
Extinction au 24 novembre 2026	Loyers libres dans les neuf territoires, sous réserve du plafond de relocation maintenu jusqu'en juillet 2027

Ce qu'un bailleur peut faire d'ici là

Trois réflexes raisonnables, aucun pari.

Ne signez pas un bail long en anticipant l'extinction. Un bail conclu avant le 23 novembre 2026 reste régi par les règles en vigueur à sa signature pour toute sa durée. Un loyer fixé au-dessus du plafond aujourd'hui reste attaquable trois ans, même si le dispositif disparaît ensuite.

Ne comptez pas sur une revalorisation automatique. Même en cas d'extinction, le plafonnement de la relocation continue de s'appliquer jusqu'au 31 juillet 2027 dans les 1 150 communes en zone tendue. Vous ne pourrez pas remonter librement le loyer d'un locataire sortant.

Vérifiez les mentions de vos baux en cours. L'incertitude sur l'avenir du dispositif ne suspend aucun délai de recours. Un locataire qui découvre un bail non conforme peut agir maintenant, et les contentieux ont tendance à se multiplier à l'approche d'une échéance médiatisée.

Ce sujet a fait l'objet de plusieurs questions parlementaires au Sénat au premier semestre 2026, qui donnent une bonne mesure de l'incertitude.

Quelles sanctions en cas de loyer trop élevé ?

Deux voies coexistent, l'une administrative, l'autre judiciaire.

Voie	Qui agit	Conséquence
Administrative	Le préfet, après mise en demeure	Amende jusqu'à 5 000 € pour un bailleur particulier, 15 000 € pour une personne morale
Judiciaire	Le locataire	Action en diminution de loyer, restitution du trop-perçu depuis l'origine du bail
Préalable amiable	Commission départementale de conciliation	Saisine gratuite, souvent obligatoire avant le juge

Deux points méritent l'attention. L'amende administrative ne dispense pas de rembourser le trop-perçu : les deux se cumulent. Et le locataire dispose de trois ans pour agir à compter de la signature du bail, ce qui signifie qu'un bail signé en 2026 reste contestable jusqu'en 2029, y compris si le dispositif a disparu entre-temps.

Si vous confiez la gestion à une agence, la responsabilité de la conformité du bail lui incombe contractuellement, ce qui constitue un argument réel en zone encadrée. Notre comparatif gestion seule ou en agence chiffre l'écart net.

Quelles autres conséquences a le classement en zone tendue ?

Au-delà du loyer, trois effets pèsent directement sur la rentabilité.

La taxe sur les logements vacants. Elle frappe les logements inoccupés depuis plus de douze mois au 1er janvier, à hauteur de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % les années suivantes. Les exonérations existent mais sont étroites : vacance involontaire malgré une mise en location à prix normal, travaux lourds représentant plus de 25 % de la valeur du bien, occupation effective d'au moins 90 jours consécutifs dans l'année. Un bien laissé vide en attendant un meilleur marché coûte donc cher.

La majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Sur délibération de la commune, elle peut atteindre 60 %. De plus en plus de villes classées l'appliquent au taux maximum.

L'autorisation de changement d'usage pour la location touristique. Les communes en zone tendue peuvent soumettre à autorisation préalable la transformation d'un logement en meublé de tourisme, avec obligation de compensation dans les grandes villes. C'est ce qui rend le passage en courte durée beaucoup plus contraignant qu'il n'y paraît dans ces territoires.

Pour l'arbitrage entre location nue et meublée, ces contraintes s'ajoutent aux considérations fiscales détaillées dans notre comparatif des régimes. Et si vous financez des travaux pour sortir d'une étiquette F ou G, le déficit foncier reste le levier le plus efficace en location nue.

Questions fréquentes

▶La location meublée est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?

Oui. L'encadrement strict prévoit des loyers de référence spécifiques pour les meublés, généralement supérieurs de 10 à 20 % à ceux des logements vides. Le plafonnement à la relocation en zone tendue s'applique également aux baux meublés. En revanche, le préavis d'un mois ne constitue pas un avantage spécifique en meublé, puisqu'il s'applique déjà partout en France.

▶Que devient mon bail en cours si l'encadrement disparaît en novembre 2026 ?

Il reste régi par les règles en vigueur à sa signature. Vous ne pourrez pas augmenter le loyer en cours de bail au-delà de la révision annuelle par l'IRL. La libération éventuelle du loyer ne jouerait qu'à la relocation suivante, et sous réserve du plafonnement de la relocation qui court jusqu'au 31 juillet 2027.

▶Le bail mobilité et la colocation sont-ils encadrés ?

Oui pour le bail mobilité, qui reste soumis au loyer de référence majoré. Pour la colocation à baux multiples, la somme des loyers perçus ne peut excéder le loyer applicable au logement entier. C'est une règle régulièrement contournée et régulièrement sanctionnée.

▶Quels travaux permettent d'augmenter le loyer à la relocation ?

Des travaux d'amélioration, pas d'entretien. Le remplacement d'une chaudière vétuste à l'identique ne compte pas ; l'installation d'une isolation ou d'un équipement nouveau, oui. La majoration annuelle est plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux, et elle est totalement exclue si le logement reste classé F ou G au DPE après chantier.

▶Une commune peut-elle sortir de la zone tendue ?

Oui, le zonage est révisé périodiquement et des communes en sont déjà sorties, notamment des communes touristiques littorales. La sortie ne rétroagit pas sur les baux en cours : elle produit ses effets pour les contrats conclus après la date d'effet du nouveau zonage.

▶Le locataire doit-il justifier son préavis d'un mois en zone tendue ?

Non, aucun justificatif n'est exigé. Il suffit de mentionner dans la lettre de congé que le logement est situé en zone tendue. Le classement résulte d'un décret opposable à tous, le bailleur ne peut pas le contester.

▶Comment connaître le loyer de référence applicable à mon logement ?

Chaque territoire sous encadrement publie un simulateur officiel sur le site de la préfecture ou de la métropole. Les portails d'annonces affichent désormais le loyer de référence majoré en regard de chaque annonce dans ces zones. En cas de doute, l'ADIL de votre département propose une vérification gratuite.