Dossier locataire : la liste des pièces autorisées 2026

Mis à jour en août 2026

La liste des pièces qu'un bailleur peut réclamer à un candidat locataire n'est pas indicative, elle est limitative. Si un document n'y figure pas, le demander est illégal, et l'amende va de 3 000 euros pour un particulier à 15 000 euros pour une agence. Beaucoup de propriétaires réclament pourtant un relevé bancaire ou une carte Vitale sans savoir qu'ils s'exposent à une sanction.

Voici la liste exacte, par catégorie et par statut, ce qui est interdit, et comment traiter la question des faux documents sans sortir du cadre légal.

Quels documents un propriétaire peut-il demander à un locataire ?

Le cadre repose sur deux textes : l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, et le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 qui fixe la liste limitative. Ils s'appliquent à toutes les locations d'habitation soumises à la loi de 1989, vides comme meublées.

Le décret organise les justificatifs en quatre catégories. Le bailleur ne peut demander qu'un seul document par catégorie, à l'exception des ressources où plusieurs pièces sont admises.

En pratique, un salarié en CDI fournit six à huit pièces : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, trois quittances de loyer, un contrat de travail, trois bulletins de salaire et un avis d'imposition. Si un garant se présente, ses documents s'ajoutent, dans les mêmes limites.

La liste officielle figure sur service-public.gouv.fr.

Quels documents sont interdits dans un dossier de location ?

C'est le point sur lequel la majorité des dossiers dérapent. L'interdiction est d'ordre public : elle ne peut pas être contournée, même avec l'accord apparent du candidat, et même si celui-ci fournit spontanément la pièce.

La sanction est une amende administrative de 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le candidat peut signaler la pratique à la Direction départementale de la protection des populations, ou saisir le Défenseur des droits si la demande revêt un caractère discriminatoire.

Un point souvent ignoré côté bailleur : demander une pièce interdite n'est pas seulement risqué, c'est contre-productif. Un relevé bancaire ne prouve rien sur la capacité à payer un loyer dans douze mois, et il expose le propriétaire à une accusation de discrimination si le dossier est ensuite refusé.

Quelles pièces fournir selon votre statut ?

Les quatre catégories restent les mêmes, seuls les documents acceptables changent.

Salarié en CDI ou CDD. Contrat de travail ou attestation de l'employeur datant de moins de trois mois, trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition. Pour un CDD, la durée restante du contrat compte davantage que le statut lui-même aux yeux de la plupart des bailleurs.

Étudiant. Carte d'étudiant ou certificat de scolarité, plus le justificatif de ressources : attestation de bourse, avis d'imposition des parents si le garant est parental, ou attestation Visale. Un étudiant sans revenus n'a pas à en inventer, c'est le garant qui porte la solvabilité.

Indépendant, freelance, auto-entrepreneur. Extrait Kbis de moins de trois mois ou avis de situation au répertoire SIRENE, deux derniers bilans ou avis d'imposition, et le cas échéant une attestation de l'expert-comptable. C'est le profil où la lisibilité du dossier compte le plus, un revenu irrégulier bien documenté passant mieux qu'un revenu élevé mal expliqué.

Retraité. Dernier avis d'imposition, titre de pension ou attestation de versement de la caisse de retraite.

Intermittent, saisonnier, en période d'essai. Les mêmes catégories s'appliquent, avec des justificatifs de ressources cumulés sur une période plus longue. La loi n'autorise pas le bailleur à exiger davantage de pièces au motif que le statut est atypique.

Quels documents le garant doit-il fournir ?

Les mêmes que le locataire, dans les mêmes quatre catégories, et pas davantage. Le bailleur ne peut pas demander plus de pièces au garant qu'il n'en est autorisé pour le candidat lui-même.

Deux règles de forme comptent autant que les pièces.

L'acte de cautionnement doit comporter des mentions manuscrites précises, et leur absence a déjà conduit à des annulations en justice. C'est le point sur lequel les cautionnements se cassent le plus souvent, bien avant la question de la solvabilité du garant.

Le cumul garant et assurance est encadré. Un bailleur ne peut pas exiger à la fois un cautionnement et une garantie loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Le comparatif des deux dispositifs figure dans notre article sur la garantie loyers impayés, GLI ou Visale.

Faut-il gagner trois fois le montant du loyer ?

Non, aucun texte ne l'impose. La règle des trois fois le loyer est un usage de marché, pas une obligation légale, et un bailleur reste libre d'accepter un dossier à deux fois et demie comme de refuser un dossier à quatre fois.

Elle reste néanmoins le filtre dominant, pour une raison simple : les assureurs GLI la conditionnent. Un propriétaire qui souscrit une garantie loyers impayés doit respecter les critères d'éligibilité de son contrat, faute de quoi la garantie ne joue pas en cas de sinistre. Le ratio n'est donc pas imposé par la loi mais par l'assurance.

Deux conséquences pratiques. Côté locataire, un dossier légèrement en dessous du seuil passe beaucoup mieux avec un garant solide ou une attestation Visale, qui déplace le critère de solvabilité. Côté bailleur, refuser mécaniquement tout dossier sous trois fois le loyer revient à écarter des profils solvables, notamment des indépendants dont le revenu déclaré sous-estime la capacité réelle.

Comment constituer un dossier qui passe ?

Quatre principes, du plus au moins évident.

Anticipez. Sur un marché tendu, les biens partent en quelques heures et le premier dossier complet reçu l'emporte souvent sur le meilleur dossier arrivé deux jours plus tard. Constituez le vôtre avant de commencer les visites, en PDF unique et nommé.

Un seul fichier, dans l'ordre du décret. Identité, domicile, activité, ressources, puis les pièces du garant dans le même ordre. Un bailleur qui reçoit quarante dossiers traite en priorité celui qu'il peut lire sans chercher.

Utilisez DossierFacile. C'est une plateforme gratuite de l'État, sur dossierfacile.logement.gouv.fr, qui vérifie les pièces et délivre un dossier certifié avec un filigrane. Pour le bailleur, c'est un gage de vérification ; pour le locataire, c'est un argument de différenciation gratuit.

Ajoutez une page de présentation. Aucune obligation, mais sur un dossier atypique, indépendant, en reconversion ou en mobilité, quelques lignes qui expliquent la situation valent mieux qu'un bailleur qui suppose le pire.

Comment repérer un faux dossier de location ?

La fraude documentaire est un sujet réel : les estimations professionnelles situent la part de dossiers comportant au moins une pièce falsifiée entre 15 et 20 %. Côté bailleur, les vérifications légales existent, et elles n'exigent aucune pièce supplémentaire.

Le numéro fiscal et la référence de l'avis d'imposition se vérifient gratuitement sur le service en ligne de la Direction Générale des Finances Publiques. C'est le contrôle le plus efficace, puisqu'un avis d'imposition falsifié ne passe pas.

L'employeur peut être contacté pour confirmer l'existence du contrat, sans demander de détail sur la rémunération.

La cohérence interne du dossier est souvent révélatrice : un salaire net sur bulletin qui ne correspond pas au revenu fiscal de référence, des quittances de loyer sans numérotation, une police de caractères qui change au milieu d'un document.

Deux limites à connaître. Falsifier un document est un délit, mais cela n'autorise pas le bailleur à collecter des pièces hors liste pour se protéger : les deux règles coexistent. Et les données des candidats non retenus doivent être supprimées, la conservation indéfinie des dossiers reçus n'ayant aucune base légale.

Ce que le dossier révèle sur le marché local

Le nombre de pièces exigées et la sévérité des critères varient beaucoup moins selon les bailleurs que selon la tension du marché. Dans une commune où la demande dépasse largement l'offre, le ratio de trois fois le loyer devient un plancher et le garant quasi obligatoire. Dans une commune détendue, un dossier correct suffit.

Pour un investisseur, cette tension se mesure avant l'achat, et elle change le calcul de rentabilité : un bien situé dans une zone où les dossiers solides abondent se reloue en quelques jours, là où ailleurs la vacance locative grève le rendement. Les données DVF exploitées par Kazaki, issues des transactions réellement enregistrées par l'administration fiscale, permettent de situer un bien par rapport aux ventes signées du même quartier et d'apprécier le dynamisme réel du secteur.

Le Konseillé de Kazaki est un conseiller IA gratuit qui qualifie un projet immobilier en conversation. Décrivez-lui un bien et sa commune : il situe le prix par rapport aux transactions réelles et indique la tension locative du secteur.

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Questions fréquentes sur le dossier de location

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Ce qu'il faut retenir

Quatre catégories, un document par catégorie sauf pour les ressources, et rien en dehors de la liste du décret. Cette règle unique résout la quasi-totalité des questions, dans les deux sens : elle dit au locataire ce qu'il peut refuser, et au bailleur ce qu'il peut réclamer sans risque.

Le reste relève de la préparation. Un dossier complet, ordonné dans un fichier unique et prêt avant la première visite fait gagner plus de logements que n'importe quel argument, parce que sur un marché tendu c'est la rapidité qui départage, pas la perfection.