Mis à jour en août 2026
Vous avez rendu les clés, fait le tour du logement avec le bailleur, et vous êtes parti les mains vides. Aucun document signé, aucune copie. Cette situation est très fréquente et elle ne se règle pas de la même façon selon ce qui s'est réellement passé ce jour là. Trois scénarios juridiques différents se cachent derrière la même phrase.
Quels sont les points clés d'un état des lieux de sortie non remis le jour même ?
La loi n'impose aucun délai pour la remise d'une copie de l'état des lieux de sortie, mais elle impose que le document soit établi contradictoirement et signé par les deux parties.
En l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état et le bailleur perd sa capacité à justifier une retenue.
Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 1 mois si le logement est conforme et de 2 mois si des dégradations sont constatées, à compter de la remise des clés.
Passé ce délai, le bailleur doit une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, due de plein droit.
Le locataire dispose de 3 ans à compter de la remise des clés pour agir en justice sur le dépôt de garantie.
Que la loi impose-t-elle vraiment pour l'état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie doit être établi de façon contradictoire, c'est à dire en présence simultanée du locataire et du bailleur ou de son mandataire, puis signé par les deux parties, chacune en conservant un exemplaire. C'est le principe posé par la loi du 6 juillet 1989 et précisé par le décret du 30 mars 2016. Que le logement soit loué vide ou meublé, cette règle s'applique de la même façon ; les clauses propres au meublé sont détaillées dans notre guide Bail meublé 2026 : mentions obligatoires, durée et clauses.
En revanche, aucun texte ne fixe de délai pour la transmission matérielle de la copie. Un état des lieux de sortie signé le jour de la remise des clés et envoyé par courriel trois jours plus tard reste parfaitement valable. Ce n'est donc pas le retard d'envoi qui pose problème, c'est l'absence de signature contradictoire.
Le contenu obligatoire est en revanche très précis. Le document doit mentionner sa nature, la date, les noms complets des parties, l'adresse du bien, la date d'entrée dans le logement, une description pièce par pièce, l'inventaire des clés et équipements remis, les relevés de tous les compteurs individuels et les signatures. Comme le détaille ce guide de BailPDF consacré aux règles de l'état des lieux de sortie, il existe même un délai peu connu de dix jours après la sortie pour demander des réserves complémentaires sur les équipements de chauffage ou de production d'eau chaude qui n'ont pas pu être testés le jour de l'inspection. C'est un recours utile quand vous quittez un logement en plein été.
Retenez le principe qui gouverne tout le reste. Un état des lieux de sortie sert exclusivement à être comparé à l'état des lieux d'entrée. Sans point de comparaison signé des deux côtés, il ne prouve rien.
Quelles sont les trois situations à ne pas confondre quand l'état des lieux de sortie n'a pas été remis ?
La question de savoir si le bailleur peut encore retenir de l'argent dépend entièrement de laquelle des trois situations suivantes correspond à la vôtre.
L'état des lieux a été signé le jour même, mais sans copie remise
C'est le cas le plus favorable au bailleur. Le document existe, il est daté et signé par vous. Le fait de ne pas en avoir reçu d'exemplaire sur le moment ne l'invalide pas et le bailleur peut s'appuyer dessus pour justifier des retenues, à condition de les chiffrer par devis ou facture.
Demandez immédiatement votre exemplaire par écrit. Vous avez signé un document dont vous ne connaissez plus le contenu exact, ce qui vous prive de toute possibilité de contrôle. Si le bailleur tarde, rappelez que la remise d'un exemplaire à chaque partie est une obligation légale et non une faveur.
L'état des lieux de sortie a eu lieu, mais rien n'a été signé
C'est la situation la plus fréquente et la plus favorable au locataire. Une visite orale, même en présence des deux parties, ne constitue pas un état des lieux de sortie. Sans signature, le document n'a pas de valeur contradictoire.
Le piège se referme si vous recevez ensuite, par courrier, un état des lieux rempli unilatéralement par le bailleur avec une liste de dégradations. Ce document ne vous engage pas. Vous n'avez pas à le signer et vous pouvez le contester par lettre recommandée en rappelant qu'il n'a pas été établi contradictoirement. Un bailleur qui invoque un tel document devant un juge s'expose à ce qu'il soit écarté des débats.
Aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé
Vous avez rendu les clés sans qu'aucun constat ne soit dressé, par exemple parce que le bailleur ne s'est pas présenté ou que les clés ont été envoyées par recommandé. Dans ce cas, la présomption joue pleinement en votre faveur. Le locataire est réputé avoir rendu le logement dans l'état où il l'a reçu, et le bailleur ne peut pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie.
Une nuance existe malgré tout. Si l'absence d'état des lieux résulte de votre propre refus ou de votre départ sans prévenir, le bailleur peut faire établir un constat par commissaire de justice et vous en faire supporter les frais. La présomption protège le locataire diligent, pas celui qui s'est soustrait à la procédure.
Que peut encore facturer le bailleur sans état des lieux de sortie signé ?
Une retenue sur le dépôt de garantie n'est jamais valable au seul motif qu'une dégradation existe. Elle suppose trois conditions cumulatives : une dégradation décrite dans un état des lieux de sortie contradictoire et signé, une différence démontrable avec l'état des lieux d'entrée, ce qui suppose que ce dernier existe aussi, et un chiffrage justifié par un devis ou une facture correspondant précisément à la dégradation décrite.
Si l'une des trois manque, la retenue est contestable. C'est notamment le cas des retenues forfaitaires du type frais de nettoyage sans facture, ou des dégradations découvertes après votre départ et qui n'apparaissent dans aucun document signé. Le bailleur ne peut pas non plus vous facturer l'usure normale liée au temps, que la grille de vétusté annexée au bail sert précisément à distinguer d'une dégradation imputable.
Un cas particulier revient souvent en copropriété. Le bailleur peut y conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges, avec restitution du solde dans le mois suivant leur approbation. Cette retenue est légale, mais elle doit vous être notifiée par écrit et elle ne dispense pas de restituer le reste dans les délais normaux. Côté bailleur, ce type de situation revient plus souvent en gestion directe qu'via une agence : notre comparatif Gérer sa location seul ou agence détaille les risques et les bonnes pratiques à connaitre.
Quels délais courent malgré un état des lieux de sortie non remis ?
Point essentiel, et souvent mal compris. Les délais de restitution du dépôt de garantie ne partent pas de la date de l'état des lieux de sortie, ils partent de la date de remise des clés. L'absence de document n'a donc aucun effet suspensif au bénéfice du bailleur.
Le délai est de 1 mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou lorsqu'aucun état des lieux contradictoire n'existe. Il passe à 2 mois à compter de la remise des clés lorsque des dégradations ont été régulièrement constatées. Au delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé est due sans mise en demeure préalable.
Une condition à ne pas négliger. Le délai ne commence à courir qu'à partir du moment où vous avez communiqué votre nouvelle adresse par écrit au bailleur. Beaucoup de locataires perdent le bénéfice de la pénalité de retard pour cette seule raison. Envoyez cette adresse par courriel ou par recommandé, et gardez la preuve d'envoi.
Quelle est la marche à suivre en quatre étapes face à un état des lieux de sortie non remis ?
Quatre étapes, dans cet ordre, couvrent l'essentiel des situations.
Documentez votre sortie sans attendre. Photos horodatées de chaque pièce, relevés de compteurs, preuve de la date de remise des clés. Faites le le jour même si c'est encore possible, ou reconstituez ce que vous avez.
Écrivez au bailleur par courriel puis par lettre recommandée avec accusé de réception. Demandez la copie de l'état des lieux de sortie s'il a été signé, ou constatez son absence s'il ne l'a pas été. Rappelez la date de remise des clés, communiquez votre nouvelle adresse et indiquez le délai légal applicable.
Contestez toute retenue non justifiée, également par recommandé, en demandant les devis ou factures correspondants. N'acceptez aucun montant forfaitaire non documenté.
Saisissez la commission départementale de conciliation. Cette démarche est gratuite, elle suspend le délai de prescription et l'attestation d'échec qu'elle délivre est indispensable pour saisir ensuite le tribunal judiciaire de proximité, compétent sans avocat pour les litiges inférieurs à 10 000 €.
Ces règles ne dispensent pas d'un avis personnalisé quand les montants en jeu sont élevés ou quand le litige porte aussi sur des loyers impayés. Côté bailleur, se prémunir en amont contre ce risque passe aussi par le choix d'une garantie adaptée, détaillé dans notre comparatif GLI ou Visale, que choisir en 2026.
Un doute sur votre état des lieux de sortie ?
La fin de bail est le moment où les erreurs coûtent le plus cher, des deux côtés. Posez votre question à notre assistant immobilier pour obtenir une réponse sur votre situation précise, et retrouvez nos autres guides sur le blog Kazaki pour préparer sereinement une entrée ou une sortie de locataire. Si vous entrez dans un nouveau logement, la constitution du dossier locataire suit des règles précises, détaillées dans notre article Dossier locataire : la liste des pièces autorisées 2026. Si vous êtes propriétaire et que cette fin de bail précède une mise en vente, estimez la valeur de votre bien avant d'engager des travaux.
Questions fréquentes sur l'état des lieux de sortie non remis
▶Le bailleur a-t-il un délai légal pour remettre l'état des lieux de sortie ?
Non, aucun texte ne fixe de délai pour la transmission de la copie. La loi exige en revanche que le document soit établi contradictoirement, en présence des deux parties, et signé par chacune. Un état des lieux de sortie signé le jour de la remise des clés et envoyé quelques jours plus tard est donc valable. À l'inverse, un document envoyé après coup et jamais signé par le locataire n'a pas de valeur contradictoire, quel que soit le délai d'envoi.
▶Que se passe-t-il si aucun état des lieux de sortie n'a été signé ?
Le locataire est présumé avoir restitué le logement dans l'état où il l'a reçu. Le bailleur se retrouve alors sans point de comparaison et ne peut pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie, qui doit être restitué intégralement dans le délai d'un mois suivant la remise des clés. Cette présomption ne joue pas si c'est le locataire qui s'est soustrait à la réalisation de l'état des lieux de sortie.
▶Peut-on me facturer des dégradations découvertes après l'état des lieux de sortie ?
En principe non, si elles n'apparaissent dans aucun état des lieux de sortie signé par vous. Le bailleur qui découvre un dégât après la remise des clés ne peut pas l'ajouter unilatéralement à un document déjà signé, ni créer un état des lieux a posteriori qui vous serait opposable. Une exception concerne les équipements de chauffage et de production d'eau chaude, pour lesquels un délai de dix jours permet de compléter le constat.
▶Faut-il signer un état des lieux de sortie avec lequel on n'est pas d'accord ?
Ne signez jamais sans réserves. Vous pouvez inscrire vos observations directement sur le document, par exemple en indiquant que vous contestez telle mention précise, et signer en mentionnant que vous signez sous réserve. Un état des lieux de sortie signé sans aucune réserve est très difficile à contester ensuite. En cas de désaccord bloquant, chaque partie peut faire intervenir un commissaire de justice pour dresser un constat à force probante renforcée.
▶Comment obtenir la pénalité de 10 % après un état des lieux de sortie non remis ?
Cette pénalité est de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé et elle est due de plein droit, sans mise en demeure. Encore faut-il pouvoir prouver deux dates, celle de la remise des clés et celle de la communication écrite de votre nouvelle adresse, puisque le délai ne court qu'à partir de cette seconde information. Réclamez la explicitement dans votre courrier recommandé, puis devant la commission de conciliation si le bailleur l'ignore.
