Mis à jour en septembre 2026
Pour analyser un investissement locatif en 2026, aucun outil ne fait tout. LyBox est le plus complet pour chercher des biens et simuler leur rentabilité au même endroit. Horiz.io convient à l'investisseur qui veut analyser puis gérer ses biens. Le simulateur de l'ANIL sert de contre-vérification neutre et gratuite. L'explorateur DVF permet de vérifier un prix avant toute simulation. Le tableur reste imbattable pour les montages complexes. Et Kazaki donne une première analyse gratuite en langage naturel, en croisant les prix de vente réels et le DPE du bien.
Un point compte davantage que le choix de l'outil : la fiscalité locative a changé deux fois en deux ans. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Depuis février 2026, la location nue peut à son tour être amortie grâce au statut du bailleur privé. Une simulation qui ignore ces deux règles peut fausser la comparaison entre meublé et location nue.
Quel outil d'analyse locative choisir selon votre profil ?
| Outil | Prix | Fiscalité simulée | Impôt à la revente | Recherche d'annonces | Profil idéal |
|---|---|---|---|---|---|
| LyBox | 9 à 49 €/mois en paiement annuel (11 à 59 € en mensuel) | Foncier, LMNP, LMP, SCI à l'IR et à l'IS, sociétés (selon l'offre) | Oui, dès l'offre Essentiel | Oui, plus de 1 500 sites dès l'offre Essentiel | Investisseur en recherche active |
| Horiz.io | Simulateur gratuit limité, puis 19,99 €/mois ou 8,25 €/mois à l'année | Location nue, LMNP, SCI | Non précisé dans l'offre | Biens exclusifs Horiz.io et plugin LeBonCoin / SeLoger | Propriétaire qui veut aussi gérer ses biens |
| ANIL | Gratuit | Revenus et fiscalité d'un projet locatif | Simulateur de plus-value séparé | Non | Contre-vérification neutre |
| Kazaki | Gratuit | Estimation du retour sur investissement | Non détaillé | Oui, en langage naturel | Primo-investisseur, analyse rapide d'une annonce |
| Explorateur DVF | Gratuit | Aucune (outil de prix) | Non | Non (ventes passées uniquement) | Vérifier un prix avant de simuler |
| Tableur Excel / Google Sheets | Gratuit à quelques dizaines d'euros | Sur mesure | Sur mesure | Non | Profil expert, immeuble de rapport |
Vous préparez votre premier investissement locatif. Vous avez besoin d'un outil qui vous guide plutôt que de vous noyer sous les paramètres. Commencez par Kazaki pour décrire votre projet et obtenir une première estimation, puis vérifiez les chiffres avec le simulateur de l'ANIL. Le guide du primo-accédant vous aidera à cadrer le projet global.
Vous êtes en recherche active. Vous scannez les annonces chaque jour et devez trier vite. LyBox, à partir de l'offre Essentiel, réunit le moteur multi-sites et la simulation fiscale, impôt à la revente compris.
Vous possédez déjà un patrimoine locatif. Horiz.io combine l'analyse avant achat et la gestion des biens existants : bail numérique, quittances, aide à la déclaration.
Vous montez un projet complexe. Immeuble de rapport, travaux échelonnés, fiscalité mixte entre plusieurs lots : un tableur bien construit reste l'outil le plus souple.
Vous voulez savoir en deux minutes si une annonce vaut le détour. Kazaki, l'extension LyBox ou le plugin Horiz.io donnent une première réponse sans quitter l'annonce.
Quels critères comptent pour évaluer un outil d'analyse locative en 2026 ?
Un bon outil doit au minimum calculer la rentabilité nette (pas seulement la brute), simuler le cash-flow mensuel après remboursement du crédit, intégrer la fiscalité (micro ou réel, location nue ou meublée), tenir compte de la vacance et des charges réelles, et permettre de comparer plusieurs scénarios sur un même bien.
En 2026, trois critères s'ajoutent :
- //L'impôt à la revente. Depuis la réforme du LMNP, un simulateur qui ne calcule que l'impôt annuel surestime l'avantage du meublé sur la durée totale du projet.
- //Le statut du bailleur privé. Pour comparer honnêtement meublé et location nue, l'outil doit permettre d'intégrer ce nouvel amortissement, ou au moins vous laisser le saisir manuellement.
- //La qualité des données d'entrée. Prix de vente réels (DVF), loyers de marché et classe énergie du logement pèsent davantage sur le résultat que la finesse du calcul. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, et les logements classés F suivront en 2028.
Attention aussi aux définitions : tous les outils ne calculent pas la rentabilité de la même façon. LyBox, par exemple, divise les loyers annuels par le prix d'achat augmenté des frais de notaire, ce qui donne un rendement brut plus bas qu'un calcul sur le seul prix affiché. Comparez donc les résultats d'un même outil, pas ceux de deux outils différents.
Qu'est-ce qui a changé dans la fiscalité locative depuis 2025 ?
La revente en LMNP coûte plus cher. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Exemple : un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 40 000 € puis revendu 260 000 €, dégageait auparavant une plus-value brute de 60 000 €. Elle atteint désormais 100 000 €, avant abattements pour durée de détention.
La location nue peut désormais être amortie. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a créé le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun. Il permet d'amortir une partie du prix d'un appartement loué nu, neuf ou ancien réhabilité, en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans avec plafonds de loyer et de ressources. Les maisons individuelles et la location meublée en sont exclues, et le dispositif vise les acquisitions réalisées jusqu'à fin 2028.
Le Pinel n'existe plus pour les nouveaux projets. Il ne concerne que les opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2024. Un simulateur qui le propose encore ne sert qu'aux investissements déjà engagés.
Conséquence pratique : l'idée selon laquelle le LMNP l'emporte toujours sur la location nue n'est plus automatique. Le résultat dépend de votre durée de détention, de votre tranche d'imposition et du loyer que vous acceptez de pratiquer.
LyBox est-il l'outil le plus complet pour chercher et simuler ?
Pour l'investisseur en recherche active, oui. LyBox combine un moteur de recherche qui agrège plus de 1 500 sites d'annonces, une extension navigateur qui affiche le rendement directement sur les annonces, un simulateur de rentabilité et de cash-flow, et un module fiscal très large : foncier, LMNP, LMP, SCI à l'IR ou à l'IS, SASU, EURL. Selon l'éditeur, les calculs fiscaux sont validés par un cabinet indépendant. L'outil intègre aussi des crédits d'analyse IA, de 5 à 100 par mois selon l'offre.
Tarif : 9 €, 24 € ou 49 € par mois en paiement annuel (offres Basique, Essentiel et Expert), soit 11 €, 29 € ou 59 € en paiement mensuel. Essai gratuit de 7 jours sans carte bancaire.
Limites : l'offre Basique n'inclut ni le moteur multi-sites ni l'impôt à la revente, réservés aux offres supérieures. L'estimation automatique des loyers repose sur des moyennes, moins fiables dans certaines villes moyennes. L'interface est dense pour un débutant. Et comme tout agrégateur, LyBox ne trouve pas les biens vendus hors marché.
Pour qui : investisseurs qui analysent plusieurs annonces par semaine et veulent recherche et simulation dans le même outil.
Horiz.io permet-il d'analyser puis de gérer ses biens ?
Oui, c'est son positionnement. Horiz.io (anciennement Rendement Locatif) associe un simulateur de rentabilité et un logiciel de gestion locative. Le simulateur calcule rendement, cash-flow et fiscalité en location nue, en LMNP et en SCI, et produit un rapport imprimable utile pour présenter le projet à une banque. La partie gestion couvre jusqu'à 50 biens : bail numérique, quittances, suivi des loyers et aide à la déclaration d'impôts. Un plugin affiche le rendement sur les annonces LeBonCoin et SeLoger.
Tarif : simulateur gratuit en version limitée, puis 19,99 € par mois sans engagement ou 8,25 € par mois en paiement annuel, avec 30 nouvelles simulations par mois.
Limites : pas de moteur de recherche multi-sites comparable à LyBox. L'offre ne mentionne pas le LMP. Et plusieurs avis clients publiés en 2026 signalent un support difficile à joindre et une résiliation compliquée : vérifiez les conditions avant de souscrire.
Pour qui : propriétaires qui ont déjà un ou plusieurs biens et veulent un seul outil, de l'analyse avant achat au suivi du parc.
Le simulateur de l'ANIL suffit-il pour vérifier un projet ?
Pour une contre-vérification, oui. L'Agence nationale pour l'information sur le logement propose un outil gratuit et sans inscription qui simule les revenus et la fiscalité d'un investissement locatif, ainsi que des simulateurs séparés pour les frais de notaire et l'impôt sur la plus-value. Son principal atout est la neutralité : aucune arrière-pensée commerciale. Les ADIL départementales complètent la simulation par un conseil personnalisé et gratuit.
Tarif : gratuit.
Limites : toutes les données se saisissent à la main, ce qui suppose de connaître déjà les bons paramètres. Pas de recherche d'annonces, pas de données de marché, pas de comparaison automatique de scénarios. L'interface est datée.
Pour qui : tout investisseur qui veut vérifier les chiffres d'un autre outil avec une source institutionnelle.
Pourquoi vérifier le prix sur l'explorateur DVF avant de simuler ?
Parce que la rentabilité dépend d'abord du prix d'achat. L'explorateur DVF d'Etalab affiche sur une carte les ventes immobilières réellement conclues, parcelle par parcelle, à partir des données de l'administration fiscale. Vous voyez à quel prix se sont vendus les appartements comparables dans la rue ou le quartier visé, ce qui permet de repérer une annonce surévaluée avant même de lancer une simulation.
Tarif : gratuit.
Limites : les données sont publiées deux fois par an, en avril et en octobre, avec plusieurs mois de décalage. Elles ne couvrent ni l'Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte : pour un projet à Strasbourg ou à Metz, il faut une autre source. Les surfaces DVF correspondent à la loi Carrez, sans les surfaces extérieures (balcon, terrasse), et l'état du logement n'est pas renseigné.
Pour qui : tout investisseur, avant chaque offre d'achat. Pour aller plus vite, l'outil d'estimation Kazaki s'appuie sur ces mêmes ventes réelles.
Un tableur Excel reste-t-il pertinent en 2026 ?
Oui, pour les profils expérimentés et les projets complexes. Un tableur permet de modéliser n'importe quel scénario : immeuble de rapport de cinq lots, travaux échelonnés, fiscalité mixte entre meublé et location nue. Des modèles gratuits circulent sur les blogs spécialisés, et certains sont très complets.
Tarif : gratuit, ou quelques dizaines d'euros pour des modèles premium.
Limites : aucune automatisation, et une cellule mal référencée peut fausser toute la projection. Surtout, le tableur n'intègre pas seul les changements de règles : un modèle construit avant 2025 ignore la réintégration des amortissements LMNP et le statut du bailleur privé. Le tableur analyse ce que vous lui donnez, pas ce qui existe sur le marché.
Pour qui : investisseurs expérimentés, marchands de biens et profils analytiques qui veulent contrôler chaque hypothèse.
Que fait Kazaki de différent des simulateurs classiques ?
Kazaki remplace le formulaire par une conversation. Vous décrivez votre projet en langage naturel, par exemple « Quel retour sur investissement pour un T2 à Reims à 120 000 €, loué 650 € par mois ? », et l'agent IA pose les questions manquantes avant de produire l'analyse. Il croise les prix de vente réels (DVF) et le DPE du bien pour estimer le retour sur investissement, et permet aussi de rechercher des annonces en langage naturel.
L'intérêt principal est l'absence de friction : pas besoin de savoir quelles données saisir ni dans quel ordre. Pour un primo-investisseur qui ne maîtrise pas encore tous les paramètres d'un modèle financier, c'est un gain de temps réel. Pour aller plus loin sur ces usages, consultez notre comparatif des outils IA pour la recherche immobilière.
Tarif : gratuit.
Limites : la couverture des annonces varie selon les villes. Pour comparer finement plusieurs régimes fiscaux ou calculer l'impôt à la revente, LyBox et Horiz.io vont plus loin. Et comme pour tout agent IA, la précision du résultat dépend des informations que vous fournissez.
Pour qui : primo-investisseurs, et tous ceux qui veulent une première réponse rapide sur une annonce sans remplir de formulaire.
Quels pièges éviter avec un simulateur de rentabilité ?
Un simulateur n'est fiable que si ses données d'entrée le sont. Voici les erreurs les plus fréquentes.
Décider sur la rentabilité brute. Le brut ne sert qu'à trier les annonces. La rentabilité nette intègre charges, taxe foncière, assurance et vacance, et la nette après impôt intègre votre fiscalité. Un bien affiché à 8 % brut peut descendre sous 4 % une fois tout pris en compte.
Prendre le loyer estimé pour acquis. Les estimations automatiques reposent sur des moyennes. Vérifiez avec les annonces locales réelles : un loyer surestimé de 50 € par mois, c'est 600 € de cash-flow par an qui n'existe pas.
Laisser la vacance à zéro. Un mois sans locataire par an représente environ 8 % des loyers. Comme nous le détaillons dans notre article sur comment trouver un bien immobilier rentable, le stress-test n'est pas négociable.
Oublier la revente. En LMNP, l'économie d'impôt annuelle est en partie reprise au moment de la vente. Simulez toujours le projet sur toute sa durée, revente comprise.
Ignorer le DPE. Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location sous un nouveau bail, et les F suivront en 2028. Un simulateur qui n'intègre pas le coût des travaux de rénovation énergétique donne une rentabilité fictive sur ces biens.
Comment analyser votre prochain projet gratuitement avec Kazaki ?
Vous avez repéré une annonce et voulez savoir si elle vaut le déplacement ? Décrivez votre projet à Kazaki : l'agent IA croise les prix de vente réels et le DPE du bien, puis estime votre retour sur investissement en quelques minutes.
FAQ
▶Quel est le meilleur outil pour calculer la rentabilité locative ?
Cela dépend de votre profil. Pour une première estimation guidée et gratuite, Kazaki permet de poser la question en langage naturel. Pour une analyse fiscale approfondie avec impôt à la revente, LyBox (offre Essentiel ou Expert) est le plus complet. Pour analyser puis gérer vos biens, Horiz.io. Pour un contrôle total sur des projets complexes, un tableur. Le simulateur de l'ANIL reste la meilleure contre-vérification neutre.
▶Peut-on analyser un investissement locatif gratuitement ?
Oui. Le simulateur de l'ANIL et l'explorateur DVF sont gratuits et publics, Kazaki est gratuit, et Horiz.io propose un simulateur gratuit en version limitée. Ces outils suffisent pour valider un premier projet. Un abonnement payant se justifie surtout quand vous analysez plusieurs biens par semaine.
▶LMNP ou location nue : quel régime choisir en 2026 ?
Il n'y a plus de réponse automatique. Le LMNP au réel permet toujours d'amortir le bien pour réduire l'impôt sur les loyers, mais depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente. De son côté, la location nue d'un appartement peut désormais être amortie avec le statut du bailleur privé, en échange d'un engagement de 9 ans et de loyers plafonnés. Simulez les deux options sur toute la durée de détention, revente comprise, et faites valider le choix par un expert-comptable.
▶Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?
Partez du loyer perçu, puis retirez la mensualité de crédit, les charges non récupérables, la taxe foncière mensualisée, l'assurance propriétaire non occupant, les éventuels frais de gestion et une provision pour vacance et entretien. Un résultat positif signifie que le bien s'autofinance. Un résultat négatif correspond à l'effort d'épargne mensuel que vous devrez fournir.
▶Quelle différence entre rentabilité brute, nette et nette après impôt ?
La rentabilité brute rapporte les loyers annuels au prix d'achat (certains outils y ajoutent les frais de notaire). La nette déduit les charges, la taxe foncière, l'assurance et la vacance. La nette après impôt, parfois appelée net-net, intègre en plus l'imposition selon votre régime fiscal. C'est cette dernière qui reflète votre rendement réel.
▶Comment savoir si un bien locatif est rentable ?
Vérifiez d'abord que le prix est cohérent avec les ventes récentes du quartier (données DVF). Calculez ensuite la rentabilité nette et le cash-flow après crédit, avec une vacance et une marge pour travaux. Un repère souvent utilisé : au-delà de 6 % net, le rendement est élevé, entre 4 et 6 % il est correct, en dessous il faut un autre argument (plus-value attendue, emplacement). Mais le cash-flow mensuel et la fiscalité à la revente comptent autant que ce pourcentage.
▶Quel outil pour analyser un immeuble de rapport ?
Un tableur personnalisé reste le plus adapté aux projets complexes : plusieurs lots, travaux échelonnés, fiscalité mixte. LyBox et Horiz.io gèrent aussi plusieurs biens, avec moins de souplesse. Kazaki permet une première lecture rapide de l'opportunité avant d'affiner le modèle.
▶Ces outils peuvent-ils remplacer un expert-comptable ?
Non. Un simulateur donne une estimation, pas un conseil fiscal personnalisé. Pour choisir entre LMNP, location nue ou statut du bailleur privé, optimiser les amortissements ou structurer une SCI, l'avis d'un expert-comptable spécialisé en immobilier reste indispensable, surtout à partir de deux ou trois biens.
